ชี้แจงข่าวหรือข้อมูล                        			


เรื่อง                                  			 : ชี้แจงข่าวหรือข้อมูลตามจดหมายที่ บจ.356/2560(1/4)
รายละเอียด (แก้ไข)                      			 :
ที่ตล. 040/2560	

						
						
วันที่ 20 กันยายน 2560

เรื่อง   ชี้แจงข้อมูลตามหนังสือเลขที่ บจ. 356/2560 ลว.11/8/2560 (เพิ่มเติม)
เรียน 	กรรมการและผู้จัดการ
       	ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
อ้างถึง
1.	จดหมายที่ บจ.322/2560 ลงวันที่ 11 กรกฎาคม 2560
2.	จดหมายที่ตล.027/2560 ลงวันที่ 17 กรกฎาคม 2560

ตามที่ตลาดหลักทรัพย์ได้มีจดหมายเลขที่ บจ.322/2560 ลงวันที่ 11 กรกฎาคม 2560  ได้ขอให้บริษัทฯ 
ชี้แจงข้อมูลงบการเงินประจำปี 2559 ที่ได้เผยแพร่เมื่อวันที่ 13 มิถุนายน 2560 นั้น
บริษัทฯเอคิวได้ชี้แจงตามหนังสือเลขที่ ตล.027/2560 แล้วนั้น  เมื่อวันที่ 11 สิงหาคม 2560 บริษัทฯ
ได้รับหนังสือจากตลาดหลักทรัพย์ฯ เลขที่ บจ.356/2560 ขอให้บริษัทฯชี้แจงข้อมูลเพิ่มเติมดังนี้
ตามที่ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย(ตลาดหลักทรัพย์) ได้ขอให้บริษัท เอคิว เอสเตท  จำกัด(มหาชน)(AQ) 
ชี้แจงข้อมูลในงบการเงินประจำปี 2559 ที่ AQ เผยแพร่เมื่อวันที่ 13 มิถุนายน 2560 โดยคำชี้แจงของ AQ
ที่เผยแพร่เมื่อวันที่ 31 กรกฏาคม 2560 ปรากฏข้อมูลเพิ่มเติมว่า AQ
ได้รับหมายศาลขอให้เพิกถอนสัญญาจัดการทรัพย์สินและแบ่งผลประโยชน์(สัญญาจัดการทรัพย์สิน)
ซึ่งเป็นสัญญาระหว่าง AQ บริษัท โกลเด้น เทคโนโลยี่ อินดัสเตรียส พาร์ค จำกัด (โกลเด้น)
และบริษัทโปรเกรส พร๊อพเพอร์ตี้ แมเนจเมนท์ จำกัด (โปรเกรส) ที่ให้ AQ
เป็นผู้มีอำนาจเบ็ดเสร็จในการประนอมหนี้รวมถึงการบริหารจัดการในการขายที่ดินหลักประกันกรรมสิทธิ์ของโกลเ
ด้น และบริษัท เค แอนด์ วี เอส อาร์ เอส การ์เด้นโฮม จำกัด(การ์เด้นโฮม)
แต่เพียงผู้เดียวแบบไม่ยกเลิกเพิกถอนในระยะเวลา 3 ปี นับจากวันลงนามในสัญญา(16 ตุลาคม 2558 - 16 กันยายน
2561) เพื่อชำระหนี้ รวมทั้งปรากฏข่าวในสื่อหนังสือพิมพ์ กรณีคุณวิชัย กฤษดาธานนท์
ประกาศว่าการทำนิติกรรมใดๆเกี่ยวกับที่ดินซึ่งเป็นที่ดินเดียวกันกับที่ดินหลักประกันดังกล่าวต้องใช้รับค
วามยินยอมจากคุณวิชัยก่อน ทั้งนี้ ที่ดินหลักประกันดังกล่าวติดเป็นหลักประกันในคดีแพ่งระหว่างโกลเด้น
และธนาคารกรุงไทย จำกัด(มหาชน) (KTB)
ซึ่งศาลเลื่อนนัดฟังคำพิพากษาตามที่คู่กรณีร้องขอเนื่องจากบรรลุข้อตกลงในการเจรจาประนีประนอมยอมความกัน
รายละเอียดตามหนังสือของงบริษัทที่อ้างถึงนั้น
	เนื่องจากข้อมูลข้างต้นมีผลต่อการดำเนินงานต่อที่ดินหลักประกัน 
และเป็นรายการสำคัญที่อาจมีผลกระทบต่อฐานะทางการเงินและผลการดำเนินงานของAQ ประกอบกับเมื่อวันที่ 24
กรกฎาคม 2560 AQ ได้ยื่นรายงานความเห็นของ บริษัท เอส 14 แอดไวเซอรี่ จำกัด(S14)
เพื่อประกอบการพิจารณาการยื่นคำขอให้รับหุ้นเพิ่มทุนว่าไม่เข้าเงื่อนไขการห้ามขายหุ้น(Silent Period)
ดังนั้น เพื่อให้นักลงทุนได้ทราบข้อมูลอย่างครบถ้วนและชัดเจน ตลาดหลักทรัพย์ฯจึงขอให้ AQ ชี้แจงข้อมูล
1.	สัญญาจัดการทรัพย์สินและคำพิพากษาของศาลแพ่งระหว่างโกลเด้นกับKTB
ตามที่ AQ แจ้งว่าได้รับหมายศาล(คดีดำที่ พ.2599/60) ลงวันที่ 22 มิถุนายน 2560 
ขอให้เพิกถอนสัญญาจัดการทรัพย์สิน ฉบับลงวันที่ 16 ตุลาคม 2558 และเพิกถอนการแต่งตั้งกรรมการจาก AQ คือ
นายอภิวุฒิ ทองคำ และนายวิรัตน์ เอี้ยวอักษร ออกจากการเป็นกรรมการของโกลเด้น
และปัจจุบันบริษัทยังไม่ได้รับสัญญายืนยันจากการเด้นโฮมว่าจะไม่ใช้สิทธิไล่เบี้ยจากการขายที่ดินหลักประก
ัน รวมทั้งศาลมีคำสั่งให้เลื่อนการพิจารณาคดีแพ่งระหว่างโกลเด้นและ KTB
ตามที่คู่กรณีร้องขอโดยนัดฟังคำพิพากษาในวันที่ 28 กันยายน 2560
เพื่อให้การปรับโครงสร้างหนี้เป็นไปอย่างราบรื่น ทั้งนี้ เนื่องจาก AQ
มีแผนนำเงินที่ได้รับจากการเพิ่มทุนบางส่วนมาซื้อที่ดินที่เป็นหลักประกันกับ KTB
หรือลงทุนพัฒนาที่ดินที่ซื้อจาก KTB ตลาดหลักทรัพย์ฯขอให้บริษัทชี้แจงข้อมูลดังนี้

ก่อนที่จะตอบคำถามในแต่ละข้อ  AQ 
ขอเรียนชี้แจงลำดับเหตุการณ์ตั้งแต่วันที่รับทราบผลการพิพากษาของศาลฎีกาฯ
เพื่อให้ทราบเงื่อนไขและข้อจำกัดของการดำเนินการแก้ไขปัญหาที่เกิดจากคำพิพากษาคดีอาญา ดังนี้
ในวันที่ 26 สิงหาคม 2558 ศาลฎีกาแผนกคดีอาญานักการเมืองได้อ่านคําพิพากษา คดีหมายเลขดําที่ อม. 3/2555 
โดยมีอัยการสูงสุด โจทก์ พันตํารวจโททักษิณ ชินวัตร ที่ 1กับพวกรวม 27 คน จําเลย โดยให้ AQ ร่วมกันกับ
นายวิชัย กฤษดาธานนท์ และนายรัชฎา กฤษดาธานนท์ คืนเงินจํานวน 10,004,467,480 บาท
และจำเลยอื่นๆร่วมกันรับผิดในยอดค่าความเสียหายดังกล่าวลดหลั่นกันไป จากผลของคำพิพากษา KTB
จึงมีสิทธิที่จะบังคับคดีกับทรัพย์สินของจำเลยทุกรายได้รวมทั้งทรัพย์ของ AQ ด้วย แต่ AQ
ก็มีสิทธิไล่เบี้ยเอากับจำเลยอื่นในคดีได้ รวมทั้งโกลเด้นซึ่งเป็นเจ้าของที่ดิน 4,300
ไร่อันเป็นทรัพย์สินที่เป็นมูลเหตุแห่งความเสียหายในคดีนี้ คณะกรรมการ AQ มีความเห็นว่า
เพื่อไม่ให้เกิดความเสียหายหรือให้เกิดน้อยที่สุดกับ AQ และ จำเลยทุกคน จึงควรนำทรัพย์ที่ดิน 4,300 ไร่
ของโกลเด้นออกขาย หาก AQ ช่วยดำเนินการขายทรัพย์ น่าจะทำให้การขายทรัพย์ได้ราคาสูง ดังนั้น AQ
จึงสอดเข้ามามีส่วนร่วมในการบริหารจัดการในการขายทรัพย์สินหลักประกันนี้
โดยการเข้าทำสัญญาจัดการทรัพย์สินและแบ่งผลประโยชน์ร่วมกันระหว่าง AQ, โกลเด้น และ โปรเกรส
(ผู้ถือหุ้นใหญ่ของ โกลเด้น) ซึ่งเงื่อนไขหลักของสัญญาคือให้ AQ มีสิทธิในการจัดการขายที่ดิน โดย AQ
ต้องเป็นผู้สำรองจ่ายค่าใช้จ่ายต่างๆที่จำเป็นเพื่อให้สามารถขายที่ดินได้ เช่น การถอนการอายัดที่ดิน
การชำระหนี้แทนโกลเด้นเพื่อมิให้ที่ดินถูกอายัด
และหากมีกำไรจากการขายทรัพย์สิน(หลังหักค่าใช้จ่ายและหนี้แก่ธนาคารแล้วจะแบ่งกันในสัดส่วน โกลเด้น 70%
และ AQ 30% และได้มีการปฏิบัติตามสัญญาจัดการทรัพย์สินฯ โดยโปรเกรสได้โอนหุ้น 68% ในโกลเด้น ให้แก่ AQ
รายละเอียดตามหนังสือที่ ตล. 025/2558 ที่ AQ แจ้งต่อตลาดหลักทรัพย์เมื่อวันที่ 16 ตุลาคม 2558
แม้ AQ จะถือหุ้น 68%ในโกลเด้น แต่วัตถุประสงค์ของการถือหุ้นดังกล่าว เพื่อให้ AQ 
สามารถติดต่อกับนักลงทุนที่สนใจและทำข้อตกลงกับธนาคารได้ ทั้งนี้ AQ
ไม่ได้จ่ายค่าตอบแทนในการได้หุ้นนั้นมาและไม่ได้ต้องการเข้าบริหารจัดการในธุรกรรมอื่นๆของ
โกลเด้นจึงไม่เข้าข่ายที่จะนับโกลเด้นเป็นบริษัทย่อยของ AQ ดังนั้นในงบการเงินของ AQ
จึงไม่ได้รวมงบการเงินของโกลเด้นเข้ามา(รวมถึงมูลค่าที่ดิน 4,300 ไร่)ด้วย
ทั้งนี้ครอบครัวกฤษดาธานนท์ได้รับทราบรายละเอียดของการเจรจามาโดยตลอด และ AQ
ได้แจ้งข้อมูลนี้ให้รับทราบโดยทั่วกันตามที่ชี้แจงในวรรคก่อน เมื่อได้ทำสัญญาจัดการทรัพย์สินฯแล้ว
AQและโกลเด้นเริ่มดำเนินการเจรจากับธนาคารเพื่อปรับโครงสร้างหนี้ทั้งคดีแพ่ง(คดีหมายเลขดำที่ ธ.268/2549
คดีหมายเลขแดงที่ ธ.2687/2550 ระหว่างธนาคารกับโกลเด้น) และคดีอาญาให้เสร็จสิ้นในคราวเดียวกัน ขณะนั้น
AQ เชื่อว่าหากสามารถขายที่ดินแก่นักลงทุนโดยตรงในราคา 11,500 ล้านบาท
ซึ่งเป็นราคาที่คณะกรรมการธนาคารเคยอนุมัติไว้ในปี 2557 จะแก้ไขปัญหาให้กับ AQ
และจำเลยทั้งหมดในคดีอาญาได้เพราะธนาคารจะได้รับชำระครบทั้ง 10,004 ล้านบาท
แต่การเจรจาแก้ไขปัญหากับธนาคารตลอดเวลาที่ผ่านมา AQ
ต้องพยายามอย่างมากที่จะเร่งให้ได้เงินจากการขายที่ดินเพื่อไม่ให้ธนาคารยึดทรัพย์สินของ AQ (ขณะนั้น AQ
ยังไม่มีเงินชำระค่าเสียหาย)
	แต่เมื่อมีการติดต่อนักลงทุนที่สนใจซื้อที่ดินแล้ว (มีผู้ให้ราคา ประมาณ 4,000-6,000 ล้านบาทเท่านั้น) 
ไม่มีผู้ใดให้ราคาสูงถึง 11,500
ล้านบาทและคณะกรรมการชุดปัจจุบันของธนาคารก็ไม่ยืนยันและไม่ยอมทำสัญญาปรับโครงสร้างหนี้กับโกลเด้นที่จะป
ลอดจำนองที่ดินให้ที่ราคาดังกล่าว
ทำให้ไม่สามารถซื้อขายที่ดินโดยตรงได้และสัญญาจัดการทรัพย์สินฯจึงไม่มีประโยชน์อีกต่อไป ดังนั้น
เมื่อวันที่ 15 กุมภาพันธ์ 2560 คณะกรรมการ AQ
จึงมีมติเสนอที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้นพิจารณาอนุมัติเพิ่มทุนจดทะเบียนจำนวน 159,418,670,884 บาท
โดยออกหุ้นสามัญจำนวน 318,837,341,768 หุ้น มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 0.50บาท
เพื่อให้บริษัทสามารถบรรลุวัตถุประสงค์ของการชำระหนี้ตามคำพิพากษาศาลฎีกาแผนคดีอาญานักการเมืองและสามารถ
บรรลุแผนปรับโครงสร้างหนี้ค่าเสียหายกับทางเจ้าหนี้ได้
ตลอดจนเพิ่มความสามารถของบริษัทให้สามารถดำเนินกิจการต่อไปได้
ด้วยบริษัทมีข้อจำกัดในการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินทำให้บริษัทมีสภาพคล่องน้อย
ไม่มีเงินทุนเพียงพอที่จะขยายโครงการหรือลงทุนเพิ่ม และกำหนดวันประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้นครั้งที่ 1/2560
ในวันที่ 7 เมษายน 2560 รายละเอียดตามหนังสือของ AQ ที่ ตล.007/2560 วันที่ 15 กุมภาพันธ์ 2560
ขณะที่ AQ มีขั้นตอนและระยะเวลาที่ต้องใช้ในการเพิ่มทุน  AQ ก็ยังพยายามเจรจากับธนาคารอย่างต่อเนื่อง 
โดยเสนอเงื่อนไขที่จะวางที่ดินของ AQ เพื่อเป็นประกันและหากขายที่ดิน 4,300 ไร่ ได้เงินจำนวนเท่าใด AQ
ยินยอมจะชำระจนครบ 10,004 ล้านบาทตามคำพิพากษาศาลฎีกาฯ แต่เนื่องจากมีรายการสารสนเทศที่คณะกรรมการ AQ
จะต้องพิจารณาและดำเนินการตามหนังสือที่ กลต. พษ. 424/2560 ลงวันที่ 21 มีนาคม 2560
จึงจำเป็นที่จะต้องเลื่อนกำหนดวันประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้นครั้งที่ 1/2560 ออกไปก่อน
รายละเอียดตามหนังสือที่ ตล. 009/2560 ลงวันที่ 23 มีนาคม 2560 ที่ AQ ชี้แจงไป
	ในวันที่ 5 เมษายน 2560 ธนาคารได้ออกหนังสือไม่รับข้อเสนอขอปรับปรุงโครงสร้างหนี้ 
และให้โกลเด้นทำสัญญาประนีประนอมยอมความในคดีแพ่งเต็มตามฟ้องและให้ AQ ปฏิบัติตามคำพิพากษาของศาลฎีกาฯ
ดำเนินการชำระค่าชดใช้ความเสียหาย 10,004,467,480 บาทให้ธนาคารภายในเดือนมิถุนายน 2560
หากไม่ดำเนินการใดๆ ธนาคารจำเป็นต้องดำเนินการบังคับคดีตามขั้นตอนทางกฎหมายในสิทธิตามกฎหมายต่อไป
ดังนั้น  AQ จึงจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องเพิ่มทุนโดยเร็วเพื่อนำเงินมาชำระค่าเสียหายแก่ธนาคาร
โดยผู้ถือหุ้นได้อนุมัติการเพิ่มทุนจำนวน 140,668,670,884 บาท ด้วยการออกหุ้นสามัญจำนวน 281,337,341,768
หุ้น มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 0.50บาท และอนุมัติรูปแบบของการจัดสรรหุ้นเพิ่มทุน ในวันที่ 30 มิถุนายน
2560 รายละเอียดตามหนังสือที่ ตล.024/2560 ลงวันที่ 30 มิถุนายน 2560
	ตามคำฟ้องคดีแพ่ง คดีหมายเลขดำที่ ธ.268/2549 คดีหมายเลขแดงที่ ธ.2687/2550 เมื่อวันที่ 9 กุมภาพันธ์ 
2549 ธนาคารกรุงไทย ฟ้อง โกลเด้น, การ์เด้นโฮม, นายสุบิน แสงสุวรรณเมฆา และนายวิชัย กฤษดาธานนท์
ในฐานความผิดสัญญากู้ประจำ ทุนทรัพย์จำนวน 10,234,752,863.31 บาท โดยเนื้อหาในคำฟ้อง
หนี้ดังกล่าวเกิดเมื่อวันที่ 18 ธันวาคม 2546 โกลเด้นได้ทำสัญญากู้กับโจทก์ที่สาขาพระปิ่นเกล้าเป็นเงิน
9,900,000,000 บาท โดยได้รับเงินที่กู้ไปเรียบร้อยแล้ว
และมีการจำนองที่ดิน(รายละเอียดของเลขที่โฉนดที่ดินตรงกับที่ดิน 4,300 ไร่) เพื่อเป็นประกันหนี้
ภายหลังรับเงินไปแล้วโกลเด้นได้นำเงินมาผ่อนชำระดอกเบี้ยให้แก่โจทก์เพียงบางส่วน กระทั่งวันที่ 30
เมษายน 2547 โกลเด้นได้ผิดนัดผิดสัญญาชำระหนี้ โจทก์ได้คิดดอกเบี้ยผิดนัดกับโกลเด้นนับแต่วันที่ 30
เมษายน 2547 เรื่อยมาจนถึงวันฟ้องในอัตราร้อยละ 14.5 ต่อปี
ต่อมาโกลเด้นได้ชำระหนี้ค่าดอกเบี้ยครั้งสุดท้ายเมื่อวันที่ 1 พฤศจิกายน 2547 เป็นเงิน 39,000,000 บาท
โกลเด้นยังคงค้างชำระหนี้ 8,673,054,299.34 บาท
หลังจากนั้นโกลเด้นมิได้นำเงินมาผ่อนชำระหนี้ให้แก่โจทก์แต่อย่างใด
โจทก์ถือว่าโกลเด้นผิดนัดผิดสัญญาเพียงวันที่ 9 กุมภาพันธ์ 2549 (วันฟ้อง)
โกลเด้นมีหนี้เงินต้นค้างชำระเป็นเงิน 8,368,732,100 บาท ดอกเบี้ยค้างชำระ 1,856,320,763.31 บาท
รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 10,225,052,863.31 บาท
	ตามคำพิพากษาของศาลฎีกาฯ ระบุไว้ชัดเจนว่าหนี้ที่ก่อให้เกิดความเสียหายแก่ธนาคารตามคำพิพากษานี้ 
เป็นหนี้ที่โกลเด้น กู้ยืมจากธนาคารสาขาพระปิ่นเกล้า ที่ธนาคารอนุมัติสินเชื่อวงเงิน 9,900,000,000 บาท
โดยมีการจดจำนองที่ดิน 4,300 ไร่เป็นหลักประกัน และในหน้าที่ 17 มีการระบุไว้ชัดเจนว่าหนี้ในส่วนนี้
ธนาคารผู้เสียหายฟ้องจำเลยที่ 19 (โกลเด้น) ที่ 23 (นายสุบิน แสงสุวรรณเมฆา) และที่ 25 (นายวิชัย
กฤษดาธานนท์) ต่อศาลแพ่งเป็นคดีหมายเลขดำที่ ธ.268/2549 เพื่อบังคับชำระหนี้จำนวน 10,234,752,863.31
บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปีจากต้นเงิน 8,368,732,100 บาท นอกจากนี้ ในวันที่ 30 สิงหาคม 2559
ศาลฎีกาฯพิจารณาคำร้องของ AQ
ที่ขอคำอธิบายข้อความตามคำพิพากษาที่ว่าหากมีการชำระหนี้ในคดีแพ่งจะถือเป็นการชำระค่าเสียหายในคดีอาญาหร
ือไม่
ซึ่งศาลฎีกาฯพิเคราะห์แล้วเห็นว่าถ้าธนาคารผู้เสียหายได้รับชำระคืนในคดีแพ่งเป็นจำนวนเท่าใดก็ให้หักออกจ
ากจำนวนที่สั่งให้ใช้คืนตามส่วนนั้น รายละเอียดตามรายงานกระบวนพิจารณา คดีหมายเลขดำที่ อม...3/2555
คดีหมายเลขแดงที่ อม..55/2558 ดังนั้น หนี้ในคดีอาญาและคดีแพ่งจึงเป็นมูลหนี้เดียวกัน
ในคดีแพ่ง คดีหมายเลขดำที่ ธ.268/2549 คดีหมายเลขแดงที่ ธ.2687/2550 AQ มิได้เป็นจำเลยในคดี 
ดังนั้นแม้ว่าโกลเด้น ไม่สามารถเข้าทำสัญญาประนีประนอมหรือข้อตกลงกับธนาคารได้ภายในวันที่ 28 กันยายน
2560 ซึ่งเป็นวันที่ศาลแพ่งกำหนดนัดฟังคำพิพากษาก็ไม่ได้ทำให้สถานะของ AQ เปลี่ยนแปลงไป เพราะ  AQ
สามารถแก้ไขปัญหาตามคำพิพากษาของศาลฎีกาฯได้โดยการทำความตกลงกับธนาคารโดยตรง
การพิจารณาของคดีแพ่งไม่เป็นข้อขัดข้องในการดำเนินการบังคับคดีของธนาคารฯ ตามคำพิพากษาของศาลฎีกาฯ
ดังนั้นคดีแพ่งจึงไม่เป็นข้อจำกัดและไม่ใช่ข้อขัดข้องในการแก้ไขปัญหาของ AQ แต่อย่างใด
และแม้ว่าในวันนัด ศาลแพ่งจะมีคำพิพากษาเช่นใด โจทก์(ธนาคาร)และจำเลย (โกลเด้น)
ก็ยังสามารถใช้สิทธิอุทธรณ์และฎีกาได้อีก
ทั้งนี้ เหตุที่ศาลแพ่งเลื่อนอ่านคำพิพากษาออกไป เนื่องจากจำเลย 2 รายในคดีนี้อยู่ในสถานะล้มละลาย 
ศาลจึงมีหมายเรียกให้เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ของจำเลยทั้ง 2
มาเพื่อสอบถามว่าจะดำเนินคดีแทนในส่วนของจำเลยหรือไม่
มิใช่อันเนื่องจากคู่กรณีร้องขอเนื่องจากบรรลุข้อตกลงในการเจรจาประนีประนอมยอมความกัน

	นอกจากนี้ โดยผลของคำพิพากษาศาลฎีกาฯ AQ สามารถไล่เบี้ยจำเลยอื่นๆได้ 
ซึ่งรวมถึงโกลเด้นที่ต้องรับภาระค่าเสียหายจำนวน 8,368,732,100 บาท  ดังนั้น AQ
จึงปรับแนวทางในการชำระค่าเสียหายแก่ธนาคารเพราะหากที่ดินของโกลเด้นถูกนำยึดในคดีอาญาและออกขายทอดตลาดแล
้ว เงินที่ธนาคารได้รับจะถูกหักค่าเสียหายตามคำพิพากษาศาลฎีกา
และสามารถดำเนินการได้เลยโดยไม่ต้องรอคณะกรรมการของธนาคารอนุมัติ เมื่อหารือกับที่ปรึกษากฎหมายแล้ว
ได้รับความเห็นเพิ่มเติมว่า หากต่อไปธนาคารได้รับเงินจากการขายทอดตลาดที่ดินของโกลเด้นในคดีอาญาแล้ว
โกลเด้นไม่สามารถสวมสิทธิธนาคารเพื่อไล่เบี้ยจาก AQ
ได้เพราะเป็นการชำระค่าเสียหายในส่วนของโกลเด้นตามคำพิพากษาของศาลฎีกาฯ ดังนั้น
ประเด็นเรื่องการไล่เบี้ยจึงเป็นอันยุติ ดังนั้น คณะกรรมการของ AQ
จึงไม่จำเป็นต้องดำเนินการใดๆเนื่องจากไม่มีความเสี่ยงในเรื่องของการไล่เบี้ยแล้ว

จากเหตุการณ์ที่ทางธนาคารออกหนังสือจะบังคับคดีกับ AQ ทำให้ AQ 
จำเป็นต้องเพิ่มทุนเพื่อชำระค่าเสียหายตามคำพิพากษาศาลฎีกา โดยมติที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้น วันที่ 30
มิถุนายน 2560 อนุมัติให้เพิ่มทุนจำนวนทั้งสิน 281,337,341,768 หุ้นด้วยคะแนนร้อยละ 93.69
และในหนังสือเลขที่ตล. 18/2560 วันที่ 1 มิถุนายน 2560
ชี้แจงความเห็นคณะกรรมการบริษัทถึงผลประโยชน์ที่ผู้ถือหุ้นจะได้รับจากการเพิ่มทุนฯ(ในข้อ 2.1
ของเอกสารดังกล่าว) ว่า "หากบริษัทสามารถเพิ่มทุนได้
ธนาคารอาจจะพิจารณาให้บริษัทวางแผนการชำระและอาจอนุญาตให้นำที่ดินหลักประกันออกขายได้
และหากมีเงินจากการเพิ่มทุนเหลือพอ บริษัทยังจะสามารถดำเนินธุรกิจต่อไปได้อย่างต่อเนื่อง
อันจะช่วยให้มูลค่าส่วนของผู้ถือหุ้นดีขึ้นตามลำดับ"
 หากคำนวณจำนวนเงินที่ AQ จะได้รับจากการเพิ่มทุนว่าสูงถึง 11,250 ล้านบาท (225,000 ล้านหุ้นๆละ 0.05 
บาท)  ทำให้ AQ สามารถซื้อที่ดิน 4,300 ไร่เพื่อนำมาพัฒนาเองได้นั้น
แต่กรณีดังกล่าวจะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อมีนักลงทุนและผู้ถือหุ้นเดิมจองซื้อและชำระเงินเพื่อซื้อหุ้นเพิ่
มทุนที่ AQ จัดสรรได้ครบทั้งจำนวนที่มีมติอนุมัติเพิ่มทุนไว้และไม่มีค่าใช้จ่ายในการขายหุ้นเพิ่มทุนเลย
อย่างไรก็ตาม ในสภาวะที่ตลาดหลักทรัพย์ยังไม่รับหุ้นเพิ่มทุนของนักลงทุน, หุ้นของ AQ ถูกพักการซื้อขาย
ทำให้สถานะของบริษัทไม่แน่นอน ซึ่งอาจส่งผลให้ AQ ไม่สามารถจำหน่ายหุ้นเพิ่มทุนได้ทั้งหมด
ประกอบกับที่เรียนชี้แจงข้างต้นแล้วว่าตลอดเวลาที่มีการเจรจาธนาคารอย่างต่อเนื่อง
คณะกรรมการของธนาคารชุดปัจจุบันไม่มีแนวโน้มที่จะพิจารณาอนุมัติราคาปลอดจำนองที่ดิน 4,300 ไร่ ดังนั้น
เมื่อไม่สามารถกำหนดราคาปลอดจำนองแล้วย่อมไม่มีใครที่จะสามารถซื้อขายที่ดินโดยตรงได้
ต้องเป็นซื้อผ่านกระบวนการขายทอดตลาดเท่านั้น ดังนั้น AQ
จึงจำเป็นต้องเปลี่ยนรูปแบบของแผนการชำระค่าเสียหายแก่ธนาคารให้สอดคล้องกับข้อเท็จจริงดังกล่าว
เมื่อ AQ ได้รับเงินจากการเพิ่มทุนแล้ว 
จึงได้หารือกับผู้บริหารระดับสูงของธนาคารที่รับผิดชอบเรื่องนี้และมีความคืบหน้า
จนกระทั่งได้ข้อสรุปร่วมกันในวันที่ 10 สิงหาคม 2560  โดย AQ เสนอขอชำระเงิน 1,635,735,380.- บาท
ซึ่งเท่ากับผลต่างระหว่างภาระค่าเสียหายของ AQ ตามคำพิพากษาของศาลฎีกาฯจำนวน 10,004,467,480.- บาท
กับภาระส่วนที่โกลเด้นรับผิดชอบ 8,368,732,100.- บาท
ซึ่งธนาคารสามารถนำยึดที่ดินกรรมสิทธิ์ของโกลเด้นออกขายทอดตลาดได้ แม้ว่าที่ดินจะติดภาระจำนอง
แต่ก็เป็นการจำนองแก่ธนาคารเดียวกัน
ดังนั้นธนาคารในฐานะผู้เสียหายตามคำพิพากษาของศาลฎีกาฯจึงสามารถยึดทรัพย์สินของจำเลยทุกรายในคดีอาญารวมถ
ึงที่ดิน 4,300 ไร่ออกขายทอดตลาดได้ทันทีแม้คดีแพ่งจะยังไม่มีคำพิพากษาก็ตาม
และเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดจะนำมาชำระค่าเสียหายตามคำพิพากษาของศาลฎีกาฯทั้งหมด
หากได้รับเงินไม่ครบจำนวนค่าเสียหายตามคำพิพากษาของศาลฎีกาฯ
บริษัทฯจะดำเนินการชำระให้ครบตามคำพิพากษาของศาลฏีกาฯ และหาก AQ สามารถเพิ่มทุนได้เพียงพอ AQ
ก็สามารถเข้าร่วมประมูลซื้อที่ดินได้เช่นกัน
ในวันที่ 17 สิงหาคม 2560 AQ ชำระเงินจำนวน 1,635,735,380.- บาท ให้แก่ธนาคารเรียบร้อยแล้ว 
เพื่อหยุดการบังคับคดีกับทรัพย์สินอื่นๆของ AQ และเมื่อวันที่ 24 สิงหาคม 2560
ธนาคารได้ตั้งหมายนำยึดที่ดินต่อสำนักงานบังคับคดี จังหวัดสมุทรปราการ อันเป็นที่ตั้งของที่ดิน 4,300
ไร่แล้ว เป็นเรื่องที่ธนาคารบังคับคดีกับทรัพย์ของจำเลยอื่นในคดีตามคำพิพากษาของศาลฎีกาฯ
ตามที่สองฝ่ายเห็นชอบร่วมกัน ในการนี้ธนาคารรับทราบคดีที่นายวิชัยฟ้อง AQ และพวกแล้ว
แต่ไม่ได้ให้ความสนใจกับคดีดังกล่าว
เนื่องจากธนาคารสามารถที่จะยึดที่ดินและทรัพย์สินของจำเลยอื่นเพื่อออกขายทอดตลาดได้เองโดยผลของคำพิพากษา
ของศาลฎีกาฯอยู่แล้ว  และเมื่อธนาคารยึดที่ดินในคดีอาญาแล้ว
ผลของคดีแพ่งจึงไม่มีผลกระทบต่อเงินที่ธนาคารจะได้รับจากการขายทอดตลาดที่ดินดังกล่าว
และการที่สัญญาจัดการทรัพย์สินฯจะยังคงอยู่หรือถูกยกเลิกก็ไม่มีผลกระทบต่อการแก้ไขปัญหาในคดีอาญาแล้วเช่
นกัน
หากเงินที่ธนาคารได้รับจากการขายทอดตลาดที่ดิน 4,300 ไร่ ได้เงินไม่ถึง 8,368,732,100.- บาท AQ 
จะชำระเงินเพิ่มเติมให้แก่ธนาคารจนได้รับค่าเสียหายครบ 10,004,467,480.- บาท ตามคำพิพากษาศาลฎีกา โดย AQ
ยังมีหุ้นเพิ่มทุนที่ยังไม่ได้จัดสรรอีกจำนวน 152,360 ล้านหุ้น ทั้งนี้ AQ
จำเป็นต้องชำระเงินจำนวนดังกล่าวเพราะเป็นการดำเนินการตามคำพิพากษาฯ แต่ AQ
สามารถที่จะไล่เบี้ยจำเลยอื่นตามจำนวนที่จำเลยแต่ละรายต้องรับผิดตามคำพิพากษาได้

ข้อมูลเพิ่มเติม
-	โครงสร้างผู้ถือหุ้นของบริษัทโกลเด้น
(1) AQ ถิอ 68% (2) บริษัท เค แอนด์ วี อาร์ เอส เอส คันทรีคลับ จำกัด ถือ 9% (3) บริษัท เค แอนด์วี เอส
อาร์ เอส การ์เด้นโฮม จำกัด ถือ  9% (4) บริษัท เค แอนด์ วี เอส อาร์ เอส กอล์ฟ วิลล์ จำกัด ถือ  9%
(5) นายทวีป อินทร์นิม ถือ 5%
-	โครงสร้างผู้ถือหุ้น บริษัท เค แอนด์ วี อาร์ เอส เอส คันทรีคลับ จำกัด
(1) บริษัท โกลเด้น ถือ 30% (2) บริษัท เค แอนด์ วี เอส อาร์ เอส การ์เด้นโฮม จำกัด ถือ 30% (3) บริษัท 
เค แอนด์ วี เอส อาร์ เอส กอล์ฟ วิลล์ จำกัด ถือ 30% (4) น.ส.กชกร สังข์ศิลปะชัย ถือ 3% (5) น.ส.นิตย์
น้ำใจดี  ถือ3% (6) นายสมคิด แอบทองไทร ถือ 3% (7) นายประสาน ถังเงิน ถือ 1%
-	โครงสร้างผู้ถือหุ้นบริษัท เค แอนด์ วี เอส อาร์ เอส กอล์ฟ วิลล์ จำกัด
(1) บริษัท โกลเด้น ถือ 30% (2) บริษัท เค แอนด์ วี เอส อาร์ เอส การ์เด้นโฮม จำกัด ถือ 30% (3) บริษัท 
เค แอนด์ วี เอส อาร์ เอส กอล์ฟ วิลล์ จำกัด ถือ 30% (4) น.ส. กชกร สังข์ศิลปะชัย ถือ 3% (5) น.ส.นิตย์
น้ำใจดี ถือ 3% (6) นายสมคิด แอบทองไทร ถือ 3% (7) นายประสาน ถังเงิน ถือ 1%

ในส่วนของคำถามในแต่ละข้อย่อย AQ ขอชี้แจงดังต่อไปนี้
1.1	สรุปสาระสำคัญของหมายศาลเพื่อขอให้เพิกถอนสัญญาจัดการทรัพย์สินและสาระสำคัญของสัญญาประนีประนอมยอมคว
ามในคดีแพ่ง พร้อมกรอบระยะเวลาดำเนินการ
ตอบ ในส่วนของคำถามนี้จะประกอบด้วยคดีแพ่ง 2 คดีคือ
(1) คดีแพ่งที่ พ. 2899/2560 เมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2560 นายวิชัย กฤษดาธานนท์ เป็นโจทก์ฟ้อง AQ 
กับพวกรวม 10 คน (AQ, โปรเกรส, โกลเด้น, นายภพ เพชรสุวรรณ, นายสุทธิศักดิ์ วจีปิยนันทานนท์ นายปภพ
สโรมา, นายบัญชา ยินดี, นายเดชา นามพระจันทร์, นายวิรัตน์ เอี้ยวอักษร, นายอภิวุฒิ ทองคำ)
เพื่อขอให้เพิกถอนสัญญาจัดการทรัพย์สิน ฉบับลงวันที่  16 ตุลาคม 2558
และเพิกถอนการแต่งตั้งและจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงกรรมการของโกลเด้นที่ผ่านมา
ตลอดจนห้ามมิให้กรรมการชุดปัจจุบันของโกลเด้นจำหน่าย
จ่ายโอนหรือสร้างภาระให้เกิดขึ้นกับทรัพย์สินของโปรเกรสและโกลเด้นโดยเฉพาะอย่างยิ่งห้ามก่อนิติกรรมสัญญา
ใดๆเกี่ยวกับที่ดินโครงการกฤษดาซิตี้ เนื้อที่ 4,323ไร่  โดยโจทก์อ้างคำพิพากษาของศาลฎีกาฯ
เพื่อแสดงว่าโจทก์เป็นเจ้าของที่แท้จริงของหุ้นและอำนาจในการบริหารจัดการของโปรเกรสและโกลเด้น ดังนั้น
การที่โปรเกรสโอนหุ้น 68% ของโกลเด้น ให้แก่ AQ ตามสัญญาจัดการทรัพย์สินโดยไม่ได้รับความยินยอมจากโจทก์
จึงเป็นการกระทำที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย โจทก์จึงฟ้องเพื่อขอยกเลิกเพิกถอนนิติกรรมดังกล่าว
โดยคำฟ้องคดีดังกล่าวปิดหมายที่ AQ เมื่อวันที่ 30 ,มิถุนายน 2560
ทั้งนี้ AQ ไม่ทราบเหตุใดนายวิชัยจึงยกเรื่องนี้ขึ้นฟ้องร้อง 
เนื่องจากตลอดเวลาของการเจรจาและการดำเนินการในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา
ครอบครัวกฤษดาธานนท์ได้รับทราบรายละเอียดมาโดยตลอด และทางครอบครัวเห็นว่าหาก AQ
เข้าช่วยจัดการการขายที่ดินแล้วย่อมมีโอกาสที่จะขายที่ดินได้ที่ 11,500
ล้านบาทตามที่ธนาคารเคยอนุมัติไว้
จะช่วยแก้ไขปัญหาความเสียหายแก่ธนาคารอันจะเป็นประโยชน์กับจำเลยทั้งหลายในคดีอาญาในคดีนี้
รวมถึงโจทก์และครอบครัวด้วย ในคดีนี้ AQ
ได้แต่งตั้งทนายขอขยายเวลาการยื่นคำให้การและศาลอนุญาตให้ขยายออกไปถึงวันที่ 28 กันยายน 2560
และนัดชี้สองสถานหรือสืบพยานโจทก์วันที่ 12 ตุลาคม 2560 ผลของคดีจะเป็นอย่างไร  AQ
จะรายงานให้ทราบอีกครั้ง
(2) คดีแพ่ง คดีหมายเลขดำที่ ธ.268/2549 คดีหมายเลขแดงที่ ธ.2687/2550 ที่ธนาคารฟ้องโกลเด้นและพวกรวม 4 
ราย ซึ่ง AQ มิได้เป็นจำเลยในคดี
ดังนั้นการทำสัญญาประนีประนอมระหว่างธนาคารและโกลเด้นซึ่งเป็นเรื่องของการชำระหนี้ในคดีแพ่ง
จะเกิดขึ้นหรือไม่นั้นต้องขึ้นกับทั้ง 2 ฝ่าย
แต่ขณะนี้ธนาคารเลือกที่จะบังคับคดีในคดีอาญาแทนคดีแพ่งที่ยังไม่ยุติ
อาจทำให้ไม่เกิดสัญญาประนีประนอมก็เป็นได้
แต่ถึงแม้ว่าโกลเด้นไม่สามารถเข้าทำสัญญาประนีประนอมหรือข้อตกลงกับธนาคารได้ภายในวันที่ 28 กันยายน 2560
ซึ่งเป็นวันที่ศาลแพ่งกำหนดนัดฟังคำพิพากษาก็ไม่ได้ทำให้สถานะของ AQ เปลี่ยนแปลงไป เพราะ  AQ
สามารถแก้ไขปัญหาตามคำพิพากษาของศาลฎีกาฯได้โดยการทำความตกลงกับธนาคารโดยตรง
การพิจารณาของคดีแพ่งไม่เป็นข้อขัดข้องในการดำเนินการบังคับคดีของธนาคารตามคำพิพากษาของศาลฎีกาฯ
ดังนั้นคดีแพ่งจึงไม่เป็นข้อจำกัดและไม่ใช่ข้อขัดข้องในการแก้ไขปัญหาของ AQ แต่อย่างใด
และแม้ว่าในวันนัด ศาลแพ่งจะมีคำพิพากษาเช่นใด โจทก์(ธนาคาร)และจำเลย (โกลเด้น)
ก็ยังสามารถใช้สิทธิอุทธรณ์และฎีกาได้อีก
ทั้งนี้ เหตุที่ศาลแพ่งเลื่อนอ่านคำพิพากษาออกไป เนื่องจากจำเลย 2 รายในคดีนี้อยู่ในสถานะล้มละลาย 
ศาลจึงมีหมายเรียกให้เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ของจำเลยทั้ง 2
มาเพื่อสอบถามว่าจะดำเนินคดีแทนในส่วนของจำเลยหรือไม่
ประกอบกับคู่ความเห็นว่าคดียังมีโอกาสจะประนีประนอมกันได้
มิใช่อันเนื่องจากคู่กรณีบรรลุข้อตกลงในการเจรจาประนีประนอมยอมความกัน

1.2	คณะกรรมการบริษัทมีความเห็นว่าการที่  AQ 
ได้รับหมายศาลเพื่อขอให้เพิกถอนสัญญาจัดการทรัพย์สินจะกระทบอย่างไรต่อการชำระหนี้ตามคำพิพากษา 10,004
ล้านบาท แผนการชำระหนี้ของ AQ การทำสัญญาประนีประนอมยอมความระหว่างโกลเด้นและ KTB
การดำเนินการจัดการทรัพย์สินหลักประกัน
การตั้งสำรองความเสียหายโดยใช้มูลค่าบังคับขายจากที่ดินหลักประกันและการไม่ได้รับสัญญายืนยันการไม่ใช้สิ
ทธิไล่เบี้ยจากการ์เด้นโฮม
ตอบ ตามที่เรียนชี้แจงรายละเอียดข้างต้นแล้ว AQ ขอสรุปในแต่ละประเด็นอีกครั้งดังนี้
(1)	หมายศาลเพื่อขอให้เพิกถอนสัญญาจัดการทรัพย์สินไม่กระทบต่อการชำระหนี้ตามคำพิพากษา 10,004 ล้านบาท 
แผนการชำระค่าเสียหายของ AQ และไม่กระทบต่อการทำสัญญาประนีประนอมยอมความระหว่างโกลเด้น  กับ ธนาคาร
เนื่องจากเมื่อธนาคารยึดที่ดินในคดีอาญาแล้ว 
เป็นเรื่องที่ธนาคารบังคับคดีกับทรัพย์ของจำเลยอื่นในคดีตามคำพิพากษาของศาลฎีกาฯ ดังนั้น
ไม่ว่าสัญญาจัดการทรัพย์สินฯจะยังคงอยู่หรือถูกยกเลิก ที่ดินของโกลเด้นก็ถูกบังคับคดีแล้ว
สัญญาดังกล่าวจึงไม่มีผลกระทบต่อแผนการชำระค่าเสียหายของ AQ 10,004 ล้านบาท
การแก้ไขปัญหาในคดีอาญาแล้วเช่นกัน
ผลของคดีแพ่งจึงไม่มีผลกระทบต่อเงินที่ธนาคารจะได้รับจากการขายทอดตลาดที่ดินดังกล่าว
และตามที่ชี้แจงในข้อ 1.1 (2)
การทำสัญญาประนีประนอมระหว่างธนาคารและโกลเด้นจะเป็นเรื่องของการชำระหนี้ในคดีแพ่ง
ซึ่งจะเกิดขึ้นหรือไม่นั้นต้องขึ้นกับทั้ง 2 ฝ่าย
ขณะนี้ธนาคารเลือกที่จะบังคับคดีในคดีอาญาแทนคดีแพ่งที่ยังไม่ยุติ
อาจทำให้ไม่เกิดสัญญาประนีประนอมก็เป็นได้
แต่ถึงแม้ว่าโกลเด้นไม่สามารถเข้าทำสัญญาประนีประนอมหรือข้อตกลงกับธนาคารได้ภายในวันที่ 28 กันยายน 2560
ซึ่งเป็นวันที่ศาลแพ่งกำหนดนัดฟังคำพิพากษาก็ไม่ได้ทำให้สถานะของ AQ เปลี่ยนแปลงไป เพราะ  AQ
สามารถแก้ไขปัญหาตามคำพิพากษาของศาลฎีกาฯได้โดยการทำความตกลงกับธนาคารโดยตรง
(2)	การตั้งสำรองความเสียหายโดยใช้มูลค่าบังคับขายจากที่ดินหลักประกัน
คณะกรรมการเห็นว่าการตั้งสำรองค่าเสียหายโดยใช้มูลค่าบังคับขายที่ดิน 4,300 ไร่ที่กำหนดไว้ที่อัตรา 50% 
ของราคาตลาดนั้นเหมาะสม
เนื่องจากขณะที่คณะกรรมการพิจารณาเห็นว่าไม่มีโอกาสที่จะขายที่ดินให้แก่ผู้สนใจได้โดยตรงซึ่งเป็นผลมาจาก
อุปสรรคต่างๆตามที่ชี้แจงข้างต้น ดังนั้นแนวทางในการขายที่ดินดังกล่าวจะเป็นการบังคับขายทอดตลาดเท่านั้น
ซึ่งต้องใช้เวลานานกว่าจะกำหนดการขาย อีกทั้งยังไม่สามารถกำหนดรูปแบบของการขายได้
เพราะเป็นอำนาจของเจ้าพนักงานบังคับคดี และในที่ดิน 4,300 ไร่มีผู้ที่บุกรุกสร้างที่อยู่อาศัยกว่า 200
ราย มีการทำนา บ่อเลี้ยงปลา เลี้ยงกุ้งกว่า 100 ราย ดังนั้น
ผู้ประมูลย่อมต้องมีค่าใช้จ่ายส่วนนี้เพิ่มเติมจากราคาที่เสนอ
และเงินที่ธนาคารได้รับจากกรมบังคับคดีจะต้องหักค่าใช้จ่ายในการถอนการยึด ค่าโอน และภาษีด้วย
ทั้งนี้ 
การที่ธนาคารบังคับคดีกับที่ดินหลักประกันในคดีอาญาย่อมนำเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดถูกนำมาชำระค่าเสียห
ายตามคำพิพากษาของศาลฎีกาฯทั้งหมด
(3)	การไม่ได้รับสัญญายืนยันการไม่ใช้สิทธิไล่เบี้ยจากการ์เด้นโฮม
เนื่องจากโกลเด้นเป็นผู้ถือหุ้นในการ์เด็นโฮม ร้อยละ 99.99 ดังนั้น 
ทรัพย์ของการ์เด็นโฮมจึงเป็นทรัพย์ของโกลเด้นด้วยและปัจจุบันที่ดินดังกล่าวก็เป็นเหตุแห่งความเสียหายในค
ดีอาญาและติดภาระจำนองกับธนาคารกรุงไทยเช่นเดียวกัน และตามชี้แจงข้างต้น
ที่ปรึกษากฎหมายให้ความเห็นว่าหากต่อไปธนาคารได้รับเงินจากการบังคับขายทอดตลาดทรัพย์สินของโกลเด้นในคดีอ
าญาแล้ว โกลเด้นไม่สามารถสวมสิทธิธนาคารเพื่อไล่เบี้ยจาก AQ
ได้เพราะเป็นการชำระค่าเสียหายในส่วนของโกลเด้นตามคำพิพากษาของศาลฎีกาฯ ดังนั้น
ประเด็นเรื่องการไล่เบี้ยจึงเป็นอันยุติ
1.3	คณะกรรมการบริษัทมีความเห็นว่าการขอให้เพิกถอนสัญญาจัดการทรัพย์สินดังกล่าว 
มีผลกระทบต่อความเพียงพอในการประมาณค่าความเสียหายจากคดีความมูลหนี้ 10,004 ล้านบาทที่ AQ
ประมาณค่าความเสียหายไว้ 4,687 ล้านบาทตามงบการเงินประจำปี 2559 ไว้หรือไม่ อย่างไร
ตอบ ตามที่ชี้แจงในข้อ 1.2 
คณะกรรมการบริษัทมีความเห็นว่าการขอเพิกถอนสัญญาจัดการทรัพย์สินไม่กระทบต่อแผนการชำระค่าเสียหายตามคำพิพ
ากษา 10,004 ล้านบาท ของ AQ ดังนั้น คดีดังกล่าวจึงไม่มีผลต่อการตั้งค่าความเสียหาย ของ AQ
ตามงบการเงินปี 2559
1.4	คณะกรรมการบริษัทมีแนวทางดำเนินการเพื่อลดความเสี่ยงหากถูกเพิกถอนสัญญาจัดการทรัพย์สินกรณีเกิดการไล
่เบี้ยจากการ์เด้นโฮม อย่างไร
ตอบ. คณะกรรมการบริษัทไม่จำเป็นต้องดำเนินการใดๆ เนื่องจากประเด็นการไล่เบี้ยเป็นอันยุติแล้ว  
ตามที่ชี้แจงในข้อ 1.2 (3)

2. รายงานการประเมินมูลค่าหุ้น AQ โดย S14 ฉบับลงวันที่ 11 กรกฎาคม 2560
	ตามที่หุ้น AQ  ถูกพักการซื้อขายตั้งแต่ 17 พฤศจิกายน 2558 AQ จึงให้ S14 ประเมินราคายุติธรรมหุ้น AQ 
เพื่อเทียบเคียงแทนราคาตลาด และนำส่งรายงานการประเมินฉบับลงวันที่ 11 กรกฎาคม 2560
ดังกล่าวต่อตลาดหลักทรัพย์ฯเพื่อเป็นข้อมูลประกอบการยื่นคำขอให้รับหุ้นเพิ่มทุนที่จัดสรรให้บุคคลในวงจำก
ัด(PP) ที่ราคาหุ้นละ 0.05 บาท เมื่อวันที่ 12-14 และ 17-19 กรกฎาคม 2560 ตามลำดับ และ AQ
แจ้งว่าการจัดสรร PP ดังกล่าวไม่เข้าเงื่อนไขห้ามขายหุ้น(Silent Period) เนื่องจากราคาเสนอขาย PP
สูงกว่าราคาประเมินโดย S14 ที่มีราคาหุ้นละ 0.04 บาท
ซึ่งเป็นการประเมินด้วยวิธีปรับปรุงมูลค่าตามบัญชีโดยใช้งบการเงินปี 2559 เป็นฐานในการคำนวณ
ทั้งนี้จากการพิจารณารายงานการประเมินดังกล่าว
พบว่ายังขาดข้อมูลเกี่ยวกับรายละเอียดการประเมินราคารายสินทรัพย์ มีข้อมูลผิดพลาด
ยังไม่ชัดเจนในสมมติฐานการประเมิน และมีการปรับปรุงรายการทรัพย์สินของแต่ละวิธีการประเมินราคาไม่เท่ากัน
	นอกจากนี้ การจัดสรรหุ้น PP ของ AQ ใช้ราคา 0.05 บาทต่อหุ้น โดย AQ 
แจ้งว่าราคาดังกล่าวเป็นราคายุติธรรมที่ประเมินโดย S14 และ AQ
มีความจำเป็นต้องหาราคายุติธรรมเนื่องจากการขายหุ้น PP ของ AQ
เป็นการเสนอขายหุ้นที่ผู้ถือหุ้นมีมติมอบหมายให้คณะกรรมการกำหนดราคาเสนอขายหุ้นตามราคาตลาด
ซึ่งจะถือว่าได้รับอนุญาตจากสำนักงาน ก.ล.ต.ก็ต่อเมื่อ AQ ได้จัดส่งเอกสารต่างๆตามที่สำนักงาน กลต.
กำหนด
และกำหนดราคาเสนอขายไม่ต่ำกว่าราคาตลาดโดยหากไม่มีราคาซื้อขายที่จะสะท้อนมูลค่าที่แท้จริงของหุ้นและไม่ส
ามารถทำ  Book Building ได้
บริษัทอาจใช้ราคายุติธรรมที่ประเมินโดยที่ปรึกษาทางการเงินที่อยู่ในบัญชีที่สำนักงาน ก.ล.ต.
ให้ความเห็นชอบแทน ทั้งนี้จากรายงานการประเมินฉบับลงวันที่ 31 พฤษภาคม 2560 ที่ AQ ได้เปิดเผยใน Web
site  ของ AQ เพื่อใช้ในการกำหนดราคายุติธรรมดังกล่าว
พบว่าเมื่อนำมาเปรียบเทียบกับรายงานการประเมินฉบับลงวันที่  11 กรกฎาคม 2560
มีการเปลี่ยนแปลงสมมติฐานบางโครงการที่อาจมีผลต่อการเปลี่ยนแปลงมูลค่าของ AQ อย่างมีนัยสำคัญ
ตลาดหลักทรัพย์ฯขอให้บริษัทชี้แจงข้อมูล ดังนี้
2.1 	รายละเอียดการประเมินราคา เช่น หลักเกณฑ์ในการเลือกทรัพย์สินเพื่อประเมินราคาใหม่จำนวน 37 รายการ 
ผู้ประเมินราคา วิธีประเมินราคา ความเหมาะสมของวิธีประเมินสมมติฐานการประเมินของทรัพย์สิน
ที่มาของสมมติฐานที่ชัดเจน เช่น ที่มาของรายได้ ค่าใช้จ่าย ระยะเวลาประมาณการ และค่าใช้จ่ายคงเหลือ
โดยอธิบายแยกเป็นรายทรัพย์สินหรือและโครงการ
รวมทั้งความครบถ้วนและความถูกต้องของการปรับปรุงรายการสินทรัพย์สำหรับการประเมินราคาทรัพย์สินในแต่ละวิธ
ี
ตอบ   ตามที่เรียนชี้แจงข้างต้น  AQ 
จำเป็นต้องเร่งจัดสรรและจำหน่ายหุ้นเพิ่มทุนเพื่อนำเงินมาชำระค่าเสียหายในคดีอาญาฯ
เพื่อหลีกเลี่ยงการถูกบังคับคดีจากธนาคารตามหนังสือที่ธนาคารส่งมาเมื่อวันที่ 5 เมษายน 2560 แล้ว
ดังนั้น ในวันที่ 11 กรกฎาคม 2560
คณะกรรมการจึงมีมติจัดสรรหุ้นเพิ่มทุนให้แก่นักลงทุนแบบเฉพาะเจาะจงครั้งที่ 1
แต่เนื่องจากขณะนั้นหุ้นของ AQ ถูกพักการซื้อขาย ไม่สามารถหาราคาตลาดได้ และไม่มีราคา book building
ดังนั้น คณะกรรมการจึงพิจารณาราคาที่จัดสรรโดยใช้ราคายุติธรรมที่ประเมินโดยที่ปรึกษาทางการเงิน ซึ่งมี 2
ฉบับคือฉบับวันที่ 31 พฤษภาคม 2560 ที่ใช้งบการเงิน ณ วันที่ 30 กันยายน 2559 ที่ผ่านการสอบทานแล้ว
และฉบับวันที่ 11 กรกฎาคม 2560 ที่ใช้งบการเงิน ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2559
ที่ผ่านการตรวจสอบโดยผู้สอบบัญชีแล้ว ซึ่งเป็นงบการล่าสุดที่มีในปัจจุบัน
ในรายงานทั้ง 2 ฉบับใช้ราคาประเมินทรัพย์สินจำนวน 37 รายการซึ่งเป็นโครงการทั้งหมดของ AQ และบริษัทย่อย 
(ไม่ได้ประเมินเฉพาะอุปกรณ์สำนักงาน ยานพาหนะ ซึ่งมีมูลค่าน้อย) ที่จัดทำต้นปี 2560
เพื่อให้สะท้อนมูลค่าสินทรัพย์ให้ใกล้เคียงกับปัจจุบันที่สุด ที่สุด โดยบริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์
(ประเทศไทย) จำกัด บริษัท เอส.แอล. สแตนดาร์ด แอพไพรซัล จำกัด บริษัท ซิมส์ พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแทนท์
จำกัด และบริษัท เยนเนอรัล แวลูเอชั่น แอนด์ คอนซัลแตนท์ จำกัด
ซึ่งเป็นผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ได้รับความเห็นชอบจากสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลัก
ทรัพย์ (ก.ล.ต.) เพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะ
โดยวิธีการประเมินของแต่ละทรัพย์สินนั้นจะแตกต่างออกไปตามประเภทของทรัพย์สิน เช่น
ที่ดินเปล่าจะใช้วิธีเปรียบเทียบกับราคาตลาดของทรัพย์สินในบริเวณใกล้เคียงที่มีลักษณะคล้ายกัน
ทรัพย์สินที่เป็นโรงแรมจะใช้วิธีคิดลดกระแสเงินสด (DCF) เป็นต้น (รายละเอียดตามเอกสารแนบ 1) ทั้งนี้
บริษัท S14
เห็นว่าวิธีการประเมินมีความเหมาะสมเนื่องจากบริษัทประเมินได้ปฏิบัติงานด้วยความรอบคอบตามหลักมาตรฐานวิช
าชีพ
และวิธีการประเมินราคาไปตามวิชาชีพทั่วไปและที่ปรึกษาทางการเงินนำราคาประเมินสินทรัพย์มาปรับปรุงให้สอดค
ล้องกับสภาพในปัจจุบัน ได้แก่จำนวนยูนิตคงเหลือของแต่ละโครงการ
มูลค่าที่เพิ่มขึ้นตามความคืบหน้าของงานก่อสร้าง
ความครบถ้วนถูกต้องของการปรับปรุงรายการสินทรัพย์สำหรับการประเมินราคาทรัพย์สินในแต่ละวิธี
บริษัท	ทรัพย์สิน	มูลค่า
(ล้านบาท)	หมายเหตุ
บริษัท เอคิว เอสเตท จำกัด (มหาชน) (AQ)	ที่ดินเปล่า 2 แปลงในโครงการกฤษดานคร 29 จ. 
ปทุมธานี	8.9	ที่ดินดังกล่าวไม่รวมอยู่ในการประเมินมูลค่ากิจการด้วยวิธีมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสด
เนื่องจากบริษัทฯ มีแผนที่จะพัฒนาที่ดินดังกล่าวเป็นพื้นที่สาธารณูปโภค
บริษัท อควาเรียส เอสเตท จำกัด (AQS)	ห้องพักอาศัย 1 ห้องในอาคารชุดบ้านแสนปลื้ม 
จ.ประจวบฯ	9.1	ได้มีการปรับปรุงในรายงานฉบับใหม่แล้ว
บริษัท วิทูรธนากร จำกัด (VTK)	อาคารอเนกประสงค์ 1 อาคาร โครงการ์เด้นท์ อโศก พระราม 
9	228.5	อาคารดังกล่าวได้รวมเข้าไปอยู่ในการประเมินมูลค่ากิจการด้วยวิธีมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดเรี
ยบร้อยแล้ว โดย VTK ให้ AQ และบริษัท AQP เช่าพื้นที่โดยคิดค่าเช่าเดือนละ 0.18 ล้านบาท
(ซึ่งอยู่ในส่วนของรายได้อื่นของโครงการการ์เด้นอโศก พระราม 9
	บริษัทที่ปรึกษาทางการเงิน ศึกษาและประเมินราคาหุ้นของ AQ ด้วยวิธีต่างๆ 
ตามมาตรฐานและวิธีปฏิบัติโดยทั่วไปคือ
1.	วิธีมูลค่าตามบัญชี (Book Value Approach)
2.	วิธีปรับปรุงมูลค่าตามบัญชี (Adjusted Book Value Approach)
3.	วิธีอัตราส่วนราคาหุ้นต่อกำไรสุทธิ (P/E)
4.	วิธีมูลค่าตามราคาตลาด
5.	วิธีอัตราส่วนราคาหุ้นต่อมูลค่าตามบัญชี (P/BV)
6.	วิธีรวมส่วนของกิจการ (Sum of the Part)
AQ เป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 
ดังนั้นวิธีที่ใช้มูลค่าตามบัญชีจึงไม่ได้สะท้อนมูลค่าโครงการต่างๆอย่างแท้จริง วิธีที่ 1 และ 5
จึงไม่เหมาะสม ขณะที่วิธีที่ 3 ไม่สามารถคำนวณได้เนื่องด้วยผลประกอบการของ AQ ไม่มีกำไร และวิธีที่ 4
ไม่สามารถประเมินได้เนื่องจากหุ้นของ AQ ถูกพักการซื้อขายตั้งแต่วันที่ 17 พฤศจิกายน 2558 ดังนั้น
คณะกรรมการจึงเห็นพ้องกับที่ปรึกษาทางการเงินที่จะใช้วิธีที่ 2 และ 6 ในการประเมินมูลค่าหุ้น
AQ ได้ว่าจ้างบริษัทประเมินราคาทำการประเมินราคาที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง ในทุกโครงการ 
โดยรายงานประเมินแล้วเสร็จเมื่อต้นปี 2560 นี้ การประเมินราคาหุ้นด้วยวิธีที่ 2
จึงเป็นมูลค่าทรัพย์สินต่างๆของ AQ ที่ใกล้เคียงปัจจุบันที่สุด ส่วนการประเมินโดยวิธีที่ 6
ภายหลังบริษัทที่ปรึกษาการเงินปรับสมมติฐานใหม่ให้สอดคล้องกับยอดขายและค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจริงในช่วง
6 เดือนที่ผ่านมา รายงานฉบับ 31 พค 2560 ข้อมูลการขายถึง  31 ธันวาคม 2559  และ รายงานฉบับที่ 11 กค.
2560 ข้อมูลการขายตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2560 ถึง วันที่ 30 มิถุนายน 2560
ซึ่งเป็นไปตามสภาพเศรษฐกิจโดยทั่วไปที่ผู้บริโภคชะลอการซื้อและบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปประสบปัญ
หานี้ ประกอบกับการที่ AQ ยังไม่สามารถระดมทุนและไม่มีสถาบันการเงินให้การสนับสนุน
โครงการต่างๆจึงพัฒนาไปอย่างล่าช้าด้วยเงินที่มีอย่างจำกัด บางโครงการจำเป็นต้องชะลอการก่อสร้างด้วย
ขณะที่บริษัทมีค่าใช้จ่ายประจำ จึงทำให้การคำนวณมูลค่าหุ้นโดยวิธีที่ 6 ได้มูลค่าหุ้นละ (0.01)
บาทต่อหุ้น โดยวิธีที่ 6 จะได้ราคาต่ำกว่าวิธี2 ที่ปรึกษาฯให้การประเมินมุลค่าหุ้นที่เหมาะสม
คือวิธีปรับปรับปรุงมูลค่าทางบัญชี เพื่อทำการประเมินมูลค่ากิจการAQ เนื่องจากเมื่อทำการประเมินแล้ว
วิธีนี้ได้ราคาสูงกว่าวิธีรวมส่วนกิจการ(Sum of The Part)
ประกอบกับบริษัทฯประกอบธุรกิจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
ที่ปรึกษาฯมีความเห็นว่าวิที่สามารถสะท้อนมูลค่าของกิจการได้เหมาะสมกว่าวิธีอื่นๆซึ่งเป็นวิธีที่มีมูลค่
ากิจการของAQ เท่ากับ 460.83 ล้านบาท หรือคิดเป็นราคาหุ้น AQ เท่ากับ0.04 บาทต่อหุ้น
จากรายงานของที่ปรึกษาทางการเงินพบว่า 
ปัจจัยที่มีผลต่อมูลค่าหุ้นมากที่สุดคือการตั้งสำรองค่าความเสียหายตามคำพิพากษาคดีอาญา
โดยมีรายละเอียดของการคำนวณดังนี้ (คณะกรรมการเห็นด้วยกับการมูลค่าที่ดินที่นำมาคำนวณนี้
ตามที่ชี้แจงในข้อ 1.2 (2))
รายการ(ล้านบาท)	จำนวนเงิน
จำนวนที่ AQ ต้องชำระค่าเสียหายตามคำพิพากษา	10,004.47
บวก ค่าใช้จ่ายต่างๆที่ AQ ชำระไปแล้วตามสัญญาการจัดการทรัพย์สิน	122.22
บวก ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ(คำนวณจากมูลค่าบังคับขาย)	191.40
บวก ค่าภาษี หัก ณ.ที่จ่าย(คำนวณจากมูลค่าบังคับขาย)	58.00
บวก ค่าใช้จ่ายในการโอน(คำนวณจากราคาประเมินที่ดินจากกรมที่ดิน)	110.61
หัก ประมาณการจำนวนเงินที่ธนาคารได้รับจากการขายทอดตลาดที่ดินหลักประกัน 
(ใช้มูลค่าบังคับขายสุทธิตามรายงานประเมินราคาที่ดินหลักประกัน)	(5,800.00)
ประมาณการค่าความเสียหาย-สุทธิ1	4,686.70
หมายเหตุ 
1มูลค่าของค่าเสียหายที่บริษัทฯจะต้องชดใช้จริงขึ้นอยู่กับความสามารถในการขายที่ดินหลักประกันดังกล่าวให
้ได้ในราคาสูงสุทธิตามที่บริษัทฯได้ประมาณการไว้
รายการปรับปรุงมูลค่าทางบัญชีสามารถสรุปได้ดังต่อไปนี้
มูลค่าตามบัญชีหลังปรับปรุง	จำนวนเงิน(ล้านบาท)
มูลค่าตามบัญชี ณ.วันที่ 31 ธันวาคม 2559	192.03
ปรับปรุงรายการ: มูลค่าที่เพิ่มขึ้น(ลดลง) จากการประเมินมูลค่าสินทรัพย์	349.19
ปรับปรุงรายการ: ค่าก่อสร้างเพิ่มเติมระหว่างวันที่ 31 ธันวาคม 2559 
ถึงวันประเมินมูลค่าทรัพย์สิน1	(42.77)
ปรับปรุงรายการ: ขาดทุนจากการซื้อขายสินทรัพย์ระหว่างกันในอดีต2	(37.60)
มูลค่าบัญชีหลังปรับปรุง	460.83
จำนวนหุ้นที่ออกและชำระเต็มมูลค่าแล้ว(ล้านหุ้น)	12,674.68
มูลค่าตามบัญชีต่อหุ้น(บาทต่อหุ้น)	0.04
หมายเหตุ1เนื่องจากงบการเงินที่ใช้เป็นข้อมูล ณ.วันที่ 31 ธันวาคม 2559 
แต่บริษัทฯได้มีการว่าจ้างผู้ประเมินราคาทรัพย์สินในเดือน มีนาคม 2560 ระหว่างนั้นบริษัทฯ
ได้มีการจ่ายค่าก่อสร้างเป็นจำนวน 42.77 ล้านบาท เพื่อให้ทรัพย์สินมีมูลค่าตามราคาประเมิน ดังนั้น
ที่ปรึกษาฯ จึงหักลบมูลค่าก่อสร้างจำนวนดังกล่าวออกจากมูลค่าตามราคาประเมิน
2เนื่องจากในอดีต บริษัทฯได้มีการขายสินทรัพย์ให้กับบริษัทในกลุ่มราคาต่ำกว่าทุนรวมทั้งสิ้นเป็นมูลค่า 
37.60 ล้านบาท
2.2 
ขอให้บริษัทอธิบายถึงเหตุผลและความสมเหตุสมผลของการเปลี่ยนแปลงสมมติฐานบางโครงการจากรายงานประเมินฉบับล
งวันที่ 31 พฤษภาคม 2560 ซึ่งมีเวลาห่างกันประมาณ 1 เดือน โดยอธิบายแยกเป็นรายโครงการ
ตอบ สมมุติฐานของรายงาน 2 ฉบับแตกต่างกันเนื่องจากระยะเวลาของการเก็บข้อมูลเป็นคนละช่วงเวลา 
โดยในรายงานฉบับแรก (ฉบับลงวันที่ 31 พฤษภาคม 2560) ใช้งบการเงินไตรมาส 3 ปี 2559
และข้อมูลการขายโครงการ ค่าใช้จ่าย ที่เกิดขึ้นจริงถึงสิ้นปี 2559
จากนั้นประมาณการตามสมมุติฐานของที่ปรึกษาจะเริ่มตั้งแต่เดือนมกราคม 2560
แต่รายงานการประเมินมูลค่ากิจการฉบับใหม่ (ฉบับลงวันที่ 11 กรกฎาคม 2560) ใช้งบการเงินปี 2559
และข้อมูลการขายโครงการ ค่าใช้จ่าย ที่เกิดขึ้นจริงถึงไตรมาส 2 ปี 2560
จากนั้นประมาณการขายตามสมมุติฐานของที่ปรึกษาทางการเงิน จะเริ่มตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2560
ด้วยข้อมูลจริงที่ใช้ในการประเมินนั้นมีระยะเวลาห่างกัน 6 เดือน ทำให้ที่ปรึกษาการเงินเห็นว่ายอดขายของ 
AQ ในปี 2560 นั้นต่ำกว่าเป้าหมายอย่างมาก
ซึ่งส่วนหนึ่งเกิดขึ้นตามสภาพของตลาดที่ผู้บริโภคชะลอการซื้อที่อยู่อาศัย
เช่นเดียวกับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดกลาง-เล็กทั่วไป อีกส่วนหนึ่งเกิดจาก AQ
ขาดการสนับสนุนทางการเงินจากสถาบันการเงิน ทำให้ต้องชะลอโครงการต่างๆเพื่อรักษาสภาพคล่องให้เหมาะสม
ดังนั้น ที่ปรึกษาทางการเงินจึงเห็นควรปรับสมมติฐานใหม่ โดยกระทบวิธีการประเมินแต่ละวิธีดังนี้
(1)	วิธีปรับปรุงมุลค่าหุ้นตามบัญชี(Adjust book Value Approach)
รายงานทั้ง 2 ฉบับใช้รายงานประเมินราคาโครงการทั้ง 37 รายการชุดเดียวกัน 
แล้วปรับปรุงให้สอดคล้องกับจำนวนยูนิต
คงเหลือของแต่ละโครงการและมูลค่าที่เพิ่มขึ้นสำหรับโครงการที่มีการก่อสร้างเพิ่มเติม
โดยใช้ฐานของงบการเงินในช่วงเวลาที่ต่างกัน โดยราคาประเมินของแต่ละโครงการ 37 รายการ
เปรียบเทียบระหว่างมูลค่าทางบัญชี ณ.วันที่ 30 กันยายน 2559 และ ณ.วันที่ 31 ธันวาคม 2559
ปรากฎตามเอกสารแนบที่ 2
(2) วิธีรวมส่วนของกิจการ (Sum-of-the-part)
รายงานการประเมินมูลค่ากิจการทั้ง 2 ฉบับ ที่ปรึกษาทางการเงินใช้เกณฑ์ในการจัดทำเดียวกัน 
คือเลือกใช้วิธีประเมินมูลค่าให้สอดคล้องกับลักษณะการดำเนินงานของแต่ละบริษัท
สำหรับบริษัทที่มีการดำเนินงานประเมินโดยใช้วิธีมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดสุทธิ (DCF)
ขณะที่บริษัทที่ไม่มีการดำเนินธุรกิจหรือประกอบธุรกิจให้บริการกับบริษัทในเครือประเมินโดยใช้วิธีมูลค่าท
างบัญชี (Book Value) หรือวิธีปรับปรุงมูลค่าหุ้นตามบัญชี (Adjusted Book Value, ABV) ตัวอย่างเช่น
บริษัท วิลล่า นครินทร์ จำกัด (VNK) เลือกมูลค่าโครงการที่สูงกว่าระหว่างการประเมินด้วยวิธี DCF และ
วิธี ABV ซึ่งในรายงานการประเมินมูลค่ากิจการฉบับลงวันที่ 31 พฤษภาคม 2560 S14
มูลค่ากิจการที่ประเมินด้วยวิธี ABV สูงกว่า ขณะที่รายงานฉบับลงวันที่ 11 กรกฎาคม 2560 S14
มูลค่ากิจการที่ประเมินด้วยวิธี DCF สูงกว่า รายละเอียดดังที่แสดงในตารางต่อไปนี้
หน่วย: ล้านบาท
บริษัท วิลล่า นครินทร์ จำกัด	รายงานฉบับวันที่ 31 พค. 2560	รายงานฉบับวันที่ 11 กค. 2560
วิธีปรับปรุงมูลค่าหุ้นตามบัญชี (Adjusted Book Value)	(91.03)*	(97.12)
วิธีมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดสุทธิ (DCF)	(149.57)	(64.69)*
หมายเหตุ * มูลค่าที่ที่ปรึกษาการเงินเลือกใช้
ทั้งนี้ สมมติฐานที่ใช้ในการประเมินโดยวิธี DCF นั้นจะมีความแตกต่างกัน เพื่อให้สอดคล้องกับยอดขายของ AQ
 ที่เกิดขึ้นจริงในช่วงครึ่งปี 2560 โดยมีรายละเอียดปรากฎตามเอกสารแนบ 3
S14 ได้ประเมินมูลค่า VNK ด้วยวิธี DCF และ ABV ในรายงานทั้ง 2 ฉบับ 
โดยในรายงานการประเมินมูลค่าฉบับวันที่ 31 พค. 2560 วิธี DCF มีมูลค่าต่ำกว่าวิธี ABV
ดังนั้นในรายงานฉบับวันที่ 31 พ.ค. 2560 จึงเลือกใช้วิธี ABV ที่มูลค่า (91.03) ล้านบาท
ต่อมาในรายงานฉบับวันที่ 11 กค. 2560 S14 ได้รับทราบข้อมูลจากทางบริษัทฯ ว่ามีการปรับเปลี่ยนแผนการพัฒนา
ทำให้ต้องปรับประมาณการใหม่ เมื่อประเมินมูลค่ากิจการออกมาแล้วพบว่าวิธี DCF มีมูลค่าสูงว่าวิธี ABV
ดังนั้นจึงเลือกใช้วิธี DCF ที่มูลค่า (64.69) ล้านบาท
ผลการประเมินมูลค่ากิจการในเล่มประเมินวันที่ 31 พค.60 ผลการประเมินแบบ Discounted Cash Flow Approach 
จะให้มูลค่าที่ต่ำกว่าการประเมิน Adjusted Book Value Approach สำหรับเล่มประเมินวันที่ 11 กค.60
ที่ปรึกษาทางการเงินใช้วิธีการประเมินเดียวกันแต่มีความแตกต่างของ บริษัท วิลล่า นครินทร์ จำกัด
ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
วิธีการประเมินมูลค่าหุ้นด้วยวิธีมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดสุทธิ(Discounted Cash flow Approach)
มีมูลค่าสูงในเล่มประเมินวันที่ 11 กค.60 เนื่องจากมีการเปลี่ยนแปลงแผนการพัฒนา
ที่ดินส่วนเป็นที่ดินเปล่าบวกกลับเป็น Non-Operation Asset มีผลทำให้วิธี DCF มีมูลค่าสูงกว่า ABV
ที่เหมาะสม ผู้ประเมินจึงเลือกวิธี DCF
ทั้งนี้ สมมติฐานที่ใช้ในการประเมินโดยวิธี DCF นั้นจะมีความแตกต่างกัน เพื่อให้สอดคล้องกับยอดขายของ AQ
 ที่เกิดขึ้นจริงในช่วงครึ่งปี 2560 โดยมีรายละเอียดปรากฎตามเอกสารแนบ 3
2.3 ความเห็นของคณะกรรมการบริษัทต่อการประเมินมูลค่าหุ้นโดย S14 เกี่ยวกับความสมเหตุผลของราคาประเมิน 
วิธีการประเมินราคาที่เหมาะสม  ความถูกต้องและเพียงพอของสารสนเทศในรายงานการประเมิน
ความเหมาะสมของการใช้งบการเงินประจำปี 2559 เป็นฐานในการคำนวณมูลค่าหุ้น
ซึ่งผู้สอบบัญชีไม่แสดงความเห็นเนื่องจากการดำเนินงานต่อเนื่องขึ้นอยู่อย่างมากกับความสามารถของบริษัทใน
การชำระค่าเสียหายตามคำพิพากษาของศาลฏีกา ความสามารถในการเพิ่มทุนของบริษัทและผลการไกล่เกลี่ยกับธนาคาร
รวมถึงการประมาณการรายได้ของการให้เช่าสิทธิการเช่าโดยวิธีกระแสเงินสดทีใช้ในการพิจารณาประเมินมูลค่ายุต
ิธรรมของสิทธิการเช่า ซึ่งมีราคาประเมิน 79 ล้านบาท
ตอบ คณะกรรมการเห็นควรให้ที่ปรึกษาทางการเงินประเมินมูลค่าหุ้นโดยใช้งบการเงินประจำปี 2559 
เนื่องจากเป็นงบการเงินที่ผู้สอบบัญชีรับรองและเป็นงบการเงินล่าสุดที่มี
จึงจะสะท้อนมูลค่าปัจจุบันของบริษัทที่ใกล้เคียงความจริงที่สุด
แม้ว่างบการเงินดังกล่าวผู้สอบบัญชีจะไม่แสดงความเห็น
โดยมีสาเหตุหลักคือความสามารถในการชำระหนี้คืนตามคำพิพากษาของศาลฎีกา ความสามารถในการเพิ่มทุน
แต่คณะกรรมการเชื่อมั่นว่า AQ
สามารถแก้ไขปัญหาคดีดังกล่าวได้และเมื่อที่ดินอันเป็นมูลเหตุแห่งความเสียหายในคดีอาญาถูกธนาคารบังคับคดี
ในคดีอาญาแล้ว ความเพียงพอในการตั้งสำรองความเสียหายนั้นเหมาะสม และ conservative แล้ว
ตามที่ได้เรียนชี้แจงมาแล้วข้างต้น
สำหรับการประเมินสิทธิการเช่าซึ่งมีราคาประเมิน 79 ล้านบาท โดยบริษัทฯได้ว่าจ้างบริษัท  ไนท์แฟรงค์ 
ชาร์เตอร์(ประเทศไทย) จำกัด ประเมินมูลค่ายุติธรรม
โดยบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินเป็นบริษัทที่ได้รับความเห็นชอบจากสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และ
ตลาดหลักทรัพย์(ก.ล.ต.) ที่ปรึกษาฯ เชื่อว่าเป็นบริษัทประเมินที่เชื่อถือได้ มีความเป็นมืออาชีพ
มีความอิสระ โดยใช้วิธีจากกำไรของค่าเช่า(Profit Rent Method of Valuation) เสมือนว่าบริษัทฯ
ให้เช่าที่ดินนี้ตามระดับราคาที่ให้เช่าตามท้องตลาดและนำมูลค่ากระแสเงินสดที่ได้จากค่าเช่ามาคิดลดกลับมา
เป็นปัจจุบัน นอกจากประเด้นที่ได้กล่าวมา
 คณะกรรมการบริษัทเห็นว่าเล่มประเมินวันที่ 11 กรกฎาคม 2560 
บริษัทที่ปรึกษาทางการเงินใช้วิธีการประเมินราคาด้วยความรอบคอบตามหลักมาตรฐานวิชาชีพโดยเลือกวิธีที่เหมา
ะสมกับบริษัทแล้ว และยังเป็นสารสนเทศที่มีความถูกต้องมีความเพียงพอ
ตลอดจนการสำรองความเสียหายในคดีอาญามีความเหมาะสมแล้วจึงไม่พบปัจจัยที่จะทำให้คณะกรรมการไม่สมควรรับราคา
ประเมินตามรายงานที่เสนอมา
 
 2.4. คณะกรรมการบริษัทมีความเห็นว่ามูลค่ากิจการของ AQ ควรอยู่ที่เท่าใด พร้อมเหตุผล 
และมีความเห็นว่าราคาประเมินโดย S14 ที่ราคา 0.04 บาทต่อหุ้น
มีความเหมาะสมและสะท้อนมูลค่ากิจการแล้วหรือไม่ อย่างไร
ทั้งนี้จะเห็นได้ว่าการประเมินมูลค่าที่ดินหลักประกันที่แตกต่างกันมีผลอย่างมากต่อมูลค่าหุ้น สรุปดังนี้
หน่วย : ล้านบาท	มูลค่าบังคับขาย	ราคาประเมิน
	ประเมินโดยเอส แอล1
(5 พ.ค. 60)	ประเมินโดยผู้บริหาร
(งบปี 58 ที่เผยแพร่1 สค.59)	ไนท์แฟรงค์2
(25 พ.ค.59)	เอสแอล
(5 พ.ค.60)
มูลค่าที่คาดว่าจะขายได้	5,800 (50% ของ11,600 ล้านบาท)	8,924 (70% ของ 12,749  ล้านบาท)	12,749	11,600

มูลค่าตามบัญชีหลังปรับปรุง(อ้างอิงจากงบปี 2559)	461	3,5853	7,4103	6,261
จำนวนหุ้น(ล้านหุ้น)	12,675
มูลค่าตามบัญชีต่อหุ้น(บาทต่อหุ้น)	0.04	0.28	0.58	0.49
1บริษัท เอส.แอล.สแตนดาร์ต แอลไพรซัล จำกัด(เอส แอล) // 2 บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์(ประเทศไทย) 
จำกัด(ไนท์แฟรงค์)
3คำนวณโดยใช้มูลค่าตามบัญชีหลังปรับปรุง 461 ล้านบาท 
ปรับด้วยมูลค่าส่วนเพิ่มที่คาดว่าจะขายได้ในกรณีต่างๆ

ตอบ คณะกรรมการเห็นว่า ราคาหุ้น 0.04 
บาทต่อหุ้นตามรายงานประเมินมูลค่าหุ้นของที่ปรึกษาทางการเงินฉบับวันที่ 11 กรกฎาคม 2560
เป็นราคาเหมาะสมเพราะจัดทำโดยใช้งบการเงินล่าสุดที่มีคือ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2559 ล่าสุด
ที่ผ่านการตรวจสอบจากผู้สอบบัญชีแล้ว
และวิธีที่ใช้ในการประเมินก็เป็นไปตามมาตรฐานที่ปฏิบัติกันโดยทั่วไป
ราคาประเมินที่ได้จึงสะท้อนถึงมูลค่ากิจการของบริษัท AQ  ที่ใกล้เคียงกับปัจจุบันที่สุด
ตามที่ได้ชี้แจงข้างต้น ดังนั้น ราคาเสนอขายหุ้นเพิ่มทุนแก่นักลงทุนแบบเฉพาะเจาะจงที่หุ้นละ 0.05 บาท
จึงไม่เข้าข่ายการจำหน่ายหุ้นราคาต่ำตามประกาศของสำนักงานก.ล.ต.

	ในเรื่องที่มูลค่าบังคับขายแตกต่างกันระหว่างปี 2559 และ 2560 นั้น เนื่องจากในปี 2559 นั้น 
คณะกรรมการยังเชื่อว่าจะสามารถขายที่ดินโดยตรงแก่ผู้สนใจได้ จึงตั้งมูลค่าบังคับขายไว้ที่ร้อยละ 70
ของราคาประเมิน แต่เมื่อสถานการณ์ในการเจรจาเปลี่ยนไป และในปี 2560
คณะกรรมการชุดปัจจุบันของธนาคารไม่พิจารณาอนุมัติราคาปลอดจำนองที่ดิน
ทำให้วิธีขายที่ดินโดยตรงไม่สามารถดำเนินการได้อีกต่อไป อีกทั้งที่ดินยังถูกธนาคารบังคับขายทอดตลาดแล้ว
ซึ่งกำหนดวันที่จะประมูลขาย วิธีในประมูล ล้วนเป็นอำนาจของกรมบังคับคดี
การกำหนดมูลค่าบังคับขายที่ร้อยละ 50 ของราคาประเมินจึงเหมาะสม และราคาบังคับขายที่ 5,800
ล้านบาทใกล้เคียงกับราคาที่เคยมีนักลงทุนที่สนใจซื้อที่ดินเสนอมาอีกด้วย
ทั้งนี้เหตุผลประกอบการพิจารณาของคณะกรรมการในแต่ละช่วงเวลาเป็นไปตามที่ชี้แจงข้างต้น

2.5 	คณะกรรมการบริษัทมีความเห็นอย่างไรต่อความน่าเชื่อถือของราคาประเมินที่ดินหลักประกัน 
การประมาณค่าความเสียหายจากคดีฟ้องร้องในงบการเงิน การประเมินราคาทรัพย์สินและราคาประเมินของหุ้นAQ
ทั้งนี้เนื่องจากที่ดินหลักประกันและทรัพย์สินบางส่วนของ AQ ประเมินโดยเอสแอล ซึ่งสำนักงาน ก.ล.ต.
สั่งพักการให้ความเห็นชอบบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สิน รายเอสแอลดังกล่าวแล้ว
ตอบ  คณะกรรมการเห็นว่าบริษัทประเมินราคาใช้วิธีเปรียบเทียบราคาตลาดกับที่ดินข้างเคียง 
ซึ่งเป็นวิธีที่เหมาะสม และมูลค่าบังคับขายก็ใกล้เคียงกับที่เคยมีผู้สนใจเสนอราคามาตามที่ชี้แจงในข้อ
2.4 โดยรายงานประเมินราคาที่บริษัท เอสแอล ที่คณะกรรมการพิจารณานั้นเป็นฉบับลงวันที่ 5 พฤษภาคม 2560
ซึ่งได้รับก่อนที่สำนักงาน กลต. จะพักการให้ความเห็นชอบเอส แอล ในวันที่ 12 กรกฎาคม 2560
โดยพักใบอนุญาตเป็นเวลา 6 เดือน ดังนั้น ณ
วันที่คณะกรรมการพิจารณารายงานฉบับนั้นคำสั่งพักใบอนุญาตยังไม่มีผลใช้บังคับ
และตามประกาศของสำนักงานกลต.ที่ สช 24/2555
เรื่องการให้ความเห็นชอบบริษัทประเมินมูค่าทรัพย์สินและผู้ประเมินหลักสำหรับธุรกรรมในตลาดทุน ข้อ 34
การสั่งพักหรือเพิกถอนการให้ความเห็นชอบเป็นบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินในตลาดทุนหรือผู้ประเมินหลัก
ไม่มีผลกระทบต่อรายงานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่บริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินในตลาดทุนได้จัดทำหรือผู
้ประเมินหลักได้ลงรายชื่อในรายงานดังกล่าวแล้ว
อีกทั้งรายงานประเมินราคาดังกล่าวบริษัทมิได้นำไปใช้ประกอบการทำธุรกรรมแต่อย่างใด
คณะกรรมการจึงไม่มีเหตุผลที่จะไม่ยอมรับรายงานประเมินราคาที่ดินดังกล่าว
		จึงเรียนมาเพื่อโปรดทราบและเผยแพร่ต่อไป

	จึงเรียนมาเพื่อโปรดทราบและเผยแพร่ต่อไป



ขอแสดงความนับถือ



 (นายสุทัศน์ จันกิ่งทอง )	       (นางสาวรัญชนา รัชตะนาวิน)	
               กรรมการ		               กรรมการ


                         ลงลายมือชื่อ ___________________________
                                    (  (นายสุทัศน์ จันกิ่งทอง )	 /  (นางสาวรัญชนา รัชตะนาวิน)	 )
                                    กรรมการ    กรรมการ
                         ผู้มีอำนาจรายงานสารสนเทศ

______________________________________________________________________

ชี้แจงข่าวหรือข้อมูล                        			


เรื่อง                                  			 : รายงานการประเมินมูลค่าหุ้นของ AQ 
โดยวิธีประเมินมูลค่าหุ้นตามบัญชี(Adjust Book Value)   (อกสารแนบ1)2/4
รายละเอียด (แก้ไข)                      			 :
ลำดับ	เจ้าของกรรมสิทธิ์	ประเภทสินทรัพย์	รายการทรัพย์สิน	มูลค่าทางบัญชี ณ  ปี 2559
(1)	ราคาประเมินช่วงไตรมาส 1/2560
(3)	เพิ่มขึ้น/(ลดลง)

(1)-(3)	บริษัทประเมิน	วันที่ประเมิน
	วิธีการประเมิน
1	ALT	บ้านเดี่ยว	ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจำนวน 87 หลัง ภายใน โครงการ กฤษดา แกรนด์ พาร์ค รังสิต 
โครงการ 42 เฟส 1,3 ติดถนนพหลโยธิน ตำบลคลองหนึ่ง อำเภอคลองหลวง ปทุมธานี	322.16
	315.90	(6.26)	 บริษัทไนท์ แฟรงค์ ชาร์เตอร์(ประเทศไทย) จำกัด	3 มีนาคม 
2560	ใช้วิธีเปรียบเทียบกับข้อมูลตลาด(Comparative Method)
2	ALT	ที่ดินเปล่า


	ที่ดินที่จะพัฒนาเป็นโครงการภูรีศาลา เฟส 2(เนื้อที่ดินรวม 4-1-63ไร่) ติดทางภาระจำยอม 
แยกจากซอยเชิงทะเล 14 ถนนศรีสุนทร ตำบลเชิงทะเล อำเภอถลาง จังหวัดภูเก็ต	36.73	36.80	0.07
	บริษัทไนท์ แฟรงค์ ชาร์เตอร์(ประเทศไทย) จำกัด	4 เมษายน 2560	ใช้วิธีคิดจากต้นทุน(Cost 
Method)เป็นเกณฑ์ในการประเมินมูลค่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตามสภาพปัจจุบัน
และใช้วิธีการประมาณการต้นทุนก่อสร้าง และใช้วิธีคิดจากมูลค่าคงเหลือ(Residual Method) เป็นเกณฑ์
3	ALT	บ้านเดี่ยว	ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจำนวน 7 หลังภายในโครงการ เอคิว เวลล์ พระราม 9 พระราม 9 ซอย 
6 ถนนริมคลองบางกะปิ (จตุรทิศ) แขวงบางกะปิ เขตห้วยขวาง จังหวัดกรุงเทพมหานคร	96.23	114.81	18.58	บริษัท
เอส.แอล สแตนดาร์ด แอพไพรซัล จำกัด	10 เมษายน 2560	ใช้วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน(Cost Method)
วิธีเปรียบเทียบตลาด(Market Method) และวิธีวิเคราะห์มูลค่าคงเหลือ(Residual Method)
4*	ALT	โรงแรม	ที่ดินพร้อมโครงการก่อสร้าง อาคารโรงแรมสูง 7 ชั้น (อาคาร บี) ในซอยเพชรบุรี 47 แยก 10 
(ซอยศูนย์วิจัย 7) ถนนเพชรบุรีตัดใหม่ แขวงบางกะปิ เขตห้วยขวาง
จังหวัดกรุงเทพมหานคร	25.80	128.00	102.20	บริษัทไนท์ แฟรงค์ ชาร์เตอร์(ประเทศไทย) จำกัด	4 เมษายน
2560	ใช้วิธีเปรียบเทียบกับข้อมูลตลาด (Comparative Method)
ลำดับ	เจ้าของกรรมสิทธิ์	ประเภทสินทรัพย์	รายการทรัพย์สิน	มูลค่าทางบัญชี ณ  ปี 2559
(1)	ราคาประเมินช่วงไตรมาส 1/2560
(3)	เพิ่มขึ้น/(ลดลง)

(1)-(3)	บริษัทประเมิน	วันที่ประเมิน
	วิธีการประเมิน
5	AQ	ที่ดินเปล่าและบ้านเดี่ยว	ที่ดินว่างเปล่า1 แปลงและที่ดินพร้อมบ้านเดี่ยว 2 ชั้น จำนวน 2 หลัง 
ภายในโครงการกฤษดานคร 24 ถนนเพชรเกษม ตำบลชะอำ อำเภอชะอำ จังหวัดเพชรบุรี	6.86	11.50	4.64	บริษัทไนท์
แฟรงค์ ชาร์เตอร์(ประเทศไทย) จำกัด	4 เมษายน 2560	ใช้วิธีเปรียบเทียบกับข้อมูลตลาด(Comparative Method)
6	AQ	บ้านเดี่ยว	ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจำนวน 54 หลัง อยู่ระหว่างพัฒนาเป็นโครงการ เอคิว วีร่า 
สวนสยาม 24 ติดซอยสวนสยาม 24 ถนนสวนสยาม แขวงคันนายาว เขตคันนายาว
จังหวัดกรุงเทพมหานคร	188.00	188.00	0.00	บริษัทไนท์ แฟรงค์ ชาร์เตอร์(ประเทศไทย) จำกัด	4 เมษายน
2560	ใช้วิธีเปรียบเทียบกับข้อมูลตลาด(Comparative Method)
7	AQ	บ้านเดี่ยว	ที่ดินพร้อมอาคารสิ่งปลูกสร้างจำนวน 229 หลัง ภายในโครงการเอคิว ชลบุรี-บายพาส 
ติดซอยบ้านสวน-เลี่ยงเมือง 4 ตำบลบ้านสวนและตำบลบ้านนา อำเภอเมือง
จังหวัดชลบุรี	351.20	346.10	(5.10)	บริษัทไนท์ แฟรงค์ ชาร์เตอร์(ประเทศไทย) จำกัด	4 เมษายน
2560	วิธีการคิดจากมูลค่าคงเหลือ(Residual Method) เป็นเกณฑ์ในการประเมินมูลค่า
โดยประมาณรายได้ของโครงการจะพิจารณาเปรียบเทียบกับข้อมูลตลาด(Comparative Method)
แบบตารางปรับแก้ไขราคาซื้อขาย(Sale Adjustment Grid) เป็นเกณฑ์ในการวิเคราะห์และกำหนดราคาขาย
และใช้วิธีคิดจากต้นทุน(Cost Method) เป็นเกณฑ์ในการตรวจสอบ
ลำดับ	เจ้าของกรรมสิทธิ์	ประเภทสินทรัพย์	รายการทรัพย์สิน	มูลค่าทางบัญชี ณ  ปี 2559
(1)	ราคาประเมินช่วงไตรมาส 1/2560
(3)	เพิ่มขึ้น/(ลดลง)

(1)-(3)	บริษัทประเมิน	วันที่ประเมิน
	วิธีการประเมิน
8	AQ	บ้านเดี่ยว	ที่ดินพร้อมอาคารสิ่งปลูกสร้าง (อาคารโฮมออฟฟิศ 3 ชั้นจำนวน 4 อาคาร) 
ภายในโครงการรังสิต บีช พาร์ค พหลโยธิน-รังสิต ติดซอยคลองหลวง 26 ถนนพหลโยธิน ตำบลคลองหนึ่ง
อำเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี	28.34	34.00	5.66	บริษัทไนท์ แฟรงค์ ชาร์เตอร์(ประเทศไทย) จำกัด	4 เมษายน
 2560	ใช้วิธีเปรียบเทียบกับข้อมูลตลาด(Comparative Method)
9	AQ	ที่ดินเปล่า	ที่ดินว่างเปล่า 2 แปลง (เนื้อที่ 2-0-42.50 ไร่) ภายในโครงการกฤษดานคร 29 ซอยคลองหลวง
 26 ถนนพหลโยธิน ตำบลคลองหนึ่ง อำเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี	8.90	8.90	0.00
	บริษัทไนท์ แฟรงค์ ชาร์เตอร์(ประเทศไทย) จำกัด	4 เมษายน 
2560	ใช้วิธีเปรียบเทียบกับข้อมูลตลาด(Comparative Method)
10	AQ	บ้านเดี่ยว	ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจำนวน 7 หลัง ภายในโครงการภูรีศาลาซอยเชิงทะเล 14 ถนนศรีสุนทร
ตำบลเชิงทะเล อำเภอถลาง จังหวัดภูเก็ต	84.44	84.80	0.36	บริษัทไนท์ แฟรงค์ ชาร์เตอร์(ประเทศไทย)
จำกัด	4 เมษายน 2560	วิธีคิดจากมูลค่าคงเหลือ(Residual Method) เป็นเกณฑ์ในการประเมินมูลค่า
และใช้วีคิดจากต้นทุน(Cost Method) เป็นเกณฑ์ในการตรวจสอบ
โดยประมาณรายได้ของโครงการจะพิจารณาใช้วิธีเปรียบเทียบกับข้อมูลตลาด(Comparative Method)
แบบตารางปรับแก้ราคาซื้อขาย(Sale Adjustment Grid) เป็นเกณฑ์ในการวิเคราะห์และกำหนดราคาขาย
ลำดับ	เจ้าของกรรมสิทธิ์	ประเภทสินทรัพย์	รายการทรัพย์สิน	มูลค่าทางบัญชี ณ  ปี 2559
(1)	ราคาประเมินช่วงไตรมาส 1/2560
(3)	เพิ่มขึ้น/(ลดลง)

(1)-(3)	บริษัทประเมิน	วันที่ประเมิน
	วิธีการประเมิน
11	AQ	บ้านเดี่ยว	ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจำนวน 4 หลัง ภายในโครงการกฤษดาซิตี้ เลค แอนด์ พาร์ค 
(โครงการ 30) ถนนเทพารักษ์ ตำบลบางปลา อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ	11.94	14.60	2.66	บริษัท ไนท์
แฟรงค์ ชาร์เตอร์(ประเทศไทย) จำกัด	4 เมษายน 2560	ใช้วิธีเปรียบเทียบกับข้อมูลตลาด(Comparative Method)
12	AQ	ที่ดินเปล่า	ที่ดินว่างเปล่า 3 แปลง (เนื้อที่รวม 0-3-59.80 ไร่) ภายในโครงการกฤษดานคร 25 
(ธานนท์กอล์ฟวิวแอนด์สปอร์ตคลับ) ถนนประชาร่วมใจ แขวงทรายกองดินใต้ เขตคลองสามวา
จังหวัดกรุงเทพมหานคร)	5.75	6.40	0.65	บริษัท ไนท์ แฟรงค์ ชาร์เตอร์(ประเทศไทย) จำกัด	4 เมษายน
2560	ใช้วิธีเปรียบเทียบกับข้อมูลตลาด(Comparative Method)
13	AQ	ที่ดินเปล่า	ที่ดินว่างเปล่า 1 แปลง (เนื้อที่ 0-2-77 ไร่) ภายในโครงการกฤษดานคร 27 ถนนหอมจันทร์ 
ตำบลหอมเกร็ด อำเภอสามพราน จังหวัดปทุมธานี	5.81	8.30	2.49	บริษัท ไนท์ แฟรงค์ ชาร์เตอร์(ประเทศไทย)
จำกัด	4 เมษายน 2560	ใช้วิธีเปรียบเทียบกับข้อมูลตลาด(Comparative Method)
14	AQ	ที่ดินเปล่า	ที่ดินว่างเปล่า 3 โฉนด (เนื้อที่ 117-0-88.50 ไร่) ติดถนนโครงการกฤษดานคร 19 
ซอยคลองหลวง 24 ถนนพหลโยธิน ตำบลคลองหนึ่ง อำเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี
	440.21	468.90	28.69	บริษัท ไนท์ แฟรงค์ ชาร์เตอร์(ประเทศไทย) จำกัด	4 เมษายน 
2560	ใช้วิธีเปรียบเทียบกับข้อมูลตลาด(Comparative Method)
ลำดับ	เจ้าของกรรมสิทธิ์	ประเภทสินทรัพย์	รายการทรัพย์สิน	มูลค่าทางบัญชี ณ  ปี 2559
(1)	ราคาประเมินช่วงไตรมาส 1/2560
(3)	เพิ่มขึ้น/(ลดลง)

(1)-(3)	บริษัทประเมิน	วันที่ประเมิน
	วิธีการประเมิน
15	AQ	ที่ดินเปล่า	ที่ดินว่างเปล่า 5 แปลง (เนื้อที่ 2-0-46 ไร่) ภายในโครงการกฤษดานคร 19 ซอยคลองหลวง 
24 ถนนพหลโยธิน ตำบลคลองหนึ่ง อำเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี	13.27	21.70	8.43
	บริษัท ไนท์ แฟรงค์ ชาร์เตอร์(ประเทศไทย) จำกัด	4 เมษายน 
2560	ใช้วิธีเปรียบเทียบกับข้อมูลตลาด(Comparative Method)
16	AQ	ห้องชุดพักอาศัย	ห้องชุดพักอาศัย 3 ห้อง ภายในโครงการ "The Kris 7 Ratchada 17" ติดซอยรัชดาภิเษก 
แขวงดินแดง เขตดินแดง จังหวัดกรุงเทพมหานคร	4.90	9.50	4.60	บริษัท ไนท์ แฟรงค์ ชาร์เตอร์(ประเทศไทย)
จำกัด	4 เมษายน 2560	ใช้วิธีเปรียบเทียบกับข้อมูลตลาด(Comparative Method)
17	AQ	ห้องชุดพักอาศัย	ห้องชุดพักอาศัย 1 ห้อง เลขที่ 6/102 ชั้น 2 อาคาร A3 ภายในโครงการ "กมลา ฟอลส์" 
ถนนสายกมลา-ป่าตอง ตำบลกมลา อำเภอกะทู้ จังหวัดภูเก็ต	9.27	15.00	5.73	บริษัท ไนท์ แฟรงค์
ชาร์เตอร์(ประเทศไทย) จำกัด	4 เมษายน 2560	ใช้วิธีเปรียบเทียบกับข้อมูลตลาด(Comparative Method)
18	AQ	ที่ดินเปล่า	ที่ดินว่างเปล่า 5 แปลงไม่ติดต่อกัน (เนื้อที่ 68-3-26 ไร่) 
ติดถนนเพชรเกษมและถนนสายแคแถว-วังน้ำขาว ตำบลบางแก้วและตำบลขุนแก้ว อำเภอนครชัยศรี จังหวัดนครปฐม

	37.88	46.00	8.12	บริษัท ไนท์ แฟรงค์ ชาร์เตอร์(ประเทศไทย) จำกัด	4 เมษายน 
2560	ใช้วิธีเปรียบเทียบกับข้อมูลตลาด(Comparative Method)
ลำดับ	เจ้าของกรรมสิทธิ์	ประเภทสินทรัพย์	รายการทรัพย์สิน	มูลค่าทางบัญชี ณ  ปี 2559
(1)	ราคาประเมินช่วงไตรมาส 1/2560
(3)	เพิ่มขึ้น/(ลดลง)

(1)-(3)	บริษัทประเมิน	วันที่ประเมิน
	วิธีการประเมิน
19	AQ	ห้องชุดพักอาศัย	ห้องชุดพักอาศัย 3 ห้องภายในโครงการ "คอนโดเทลคลิฟ แอนด์ บีช" ถนนเพชรเกษม 
ตำบลชะอำ อำเภอชะอำ จังหวัดเพชรบุรี	9.38	21.20	11.82	บริษัท ไนท์ แฟรงค์ ชาร์เตอร์(ประเทศไทย) จำกัด	4
เมษายน 2560	ใช้วิธีเปรียบเทียบกับข้อมูลตลาด(Comparative Method)
20	AQ	อาคารเอนก
ประสงค์	ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจำนวน 1 อาคาร ภายในโครงการเดอะ คริส รัชดา เลขที่ 332 ซอยรัชดาภิเษก 17 
ถนนรัชดาภิเษก แขวงดินแดง เขตดินแดง จังหวัดกรุงเทพมหานคร	13.02	17.00	3.98	บริษัท เอส.แอล.สแตนดาร์ด
แอพไพรซัล จำกัด	12 เมษายน 2560	ใช้วิธีประเมินคือวิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน(Cost Approach)
21	AQ และ AQV	โรงแรม	ที่ดินพร้อมอาคารสิ่งปลูกสร้างโครงการ"ฟลอร่า ครีคชียงใหม่" (กฤษดาดอย รีสอร์ท 
เชียงใหม่) ตั้งอยู่เลขที่ 90 หมู่ 4 ถนนสายสะเมิง-หางดง ตำบลบ้านปง อำเภอหางดง
จังหวัดเชียงใหม่	481.73	516.00	34.27	บริษัท ไนท์ แฟรงค์ ชาร์เตอร์(ประเทศไทย) จำกัด	4 เมษายน
2560	ใช้วิธีเปรียบเทียบกับข้อมูลตลาด(Comparative Method)
22*	AQH	โรงแรมและ   คอนโดมิ เนียม	ที่ดินพร้อมโครงการก่อสร้าง อาคารโรงแรมสูง 7 ชั้น จำนวน 1 อาคาร 
(อาคารเอ) และอาคารพักชุดอาศัย สูง 7 ชั้น จำนวน 1 อาคาร(อาคารซี) ตั้งอยู่ในซอยเพชรบุรี 47 แยก 10
(ซอยศูนย์วิจัย 7) ถนนเพชรบุรีตัดใหม่ แขวงบางกะปิ เขตห้วยขวาง
จังหวัดกรุงเทพมหานคร	274.07	216.00	(58.07)	บริษัท ไนท์ แฟรงค์ ชาร์เตอร์(ประเทศไทย) จำกัด	4 เมษายน
2560	ใช้วิธีเปรียบเทียบกับข้อมูลตลาด (Comparative Method)
ลำดับ	เจ้าของกรรมสิทธิ์	ประเภทสินทรัพย์	รายการทรัพย์สิน	มูลค่าทางบัญชี ณ  ปี 2559
(1)	ราคาประเมินช่วงไตรมาส 1/2560
(3)	เพิ่มขึ้น/(ลดลง)

(1)-(3)	บริษัทประเมิน	วันที่ประเมิน
	วิธีการประเมิน
23	AQS	บ้านเดี่ยว	ที่ดินพร้อมบ้านเดี่ยว 3 ชั้น จำนวน 2 หลัง โครงการ 15 Gate ซอยโยธินพัฒนา 11 
ถนนประดิษฐ์มนูธรรม แขวงคลองจั่น เขตบางกะปิ จังหวัดกรุงเทพมหานคร	27.44	40.40	12.96	บริษัท ไนท์ แฟรงค์
 ชาร์เตอร์(ประเทศไทย) จำกัด
	4 เมษายน 2560	ใช้วิธีเปรียบเทียบกับข้อมูลตลาด(Comparative Method)
24	AQS	คอนโดมิ
เนียม	ที่ดินพร้อมอาคารสิ่งปลูกสร้างจะพัฒนาเป็นอาคารชุดพักอาศัย "โครงการเอสเตท 
รัตนาธิเบศร์"ติดถนนรัตนาธิเบศร์ ตำบลบางดระสอ อำเภอเมือง จังหวัดนนทบุรี	434.30	434.30	0
	บริษัท ไนท์ แฟรงค์ ชาร์เตอร์(ประเทศไทย) จำกัด	4 เมษายน 
2560	ใช้วิธีเปรียบเทียบกับข้อมูลตลาด(Comparative Method)
25	AQS	ที่ดินเปล่า	ที่ดินว่างเปล่า 2 แปลง (เนื้อที่ 37-0-64.50ไร่) ติดถนนบ้านตรอกม่วง 
แยกจากถนนเทพกษัตรี-ในยาง ตำบลสาคู อำเภอถลาง จังหวัดภูเก็ต	295.57	341.50	45.93	บริษัท ไนท์ แฟรงค์
ชาร์เตอร์(ประเทศไทย) จำกัด	4 เมษายน 2560	ใช้วิธีเปรียบเทียบกับข้อมูลตลาด(Comparative Method)
26	AQS	โรงแรม	สิทธิการเช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างภายใต้ชื่อ "โรงแรมมาลีบู บีช รีสอร์ท" เลขที่ 15/2 
ถนนเลียบหาดเฉวง ตำบลบ่อผุด อำเภอเกาะสมุย จังหวัดสุราษฎร์ธานี	50.26	53.80	3.54	บริษัท ซิมส์
พร๊อพเพอร์ตตี้ คอนซัลแทนท์ จำกัด	9 กุมภาพันธ์
2560	วิธีการประเมินมูลค่าโดยวิธีรายได้หรือวิธีคิดลดกระแสเงินสด ตามเอกสารแนบ
ลำดับ	เจ้าของกรรมสิทธิ์	ประเภทสินทรัพย์	รายการทรัพย์สิน	มูลค่าทางบัญชี ณ  ปี 2559
(1)	ราคาประเมินช่วงไตรมาส 1/2560
(3)	เพิ่มขึ้น/(ลดลง)

(1)-(3)	บริษัทประเมิน	วันที่ประเมิน
	วิธีการประเมิน
27	AQS	โรงแรม	ห้องชุดพักอาศัยจำนวน 11 ห้อง ภายในโครงการ "ชาช่า รีสอร์ท & เรสซิเด้นท์" ถนนแหลมเส็ด 
ตำบลมะเร็ด อำเภอสมุย จังหวัดสุราษฎร์ธานี

	92.70	162.80	70.10
	บริษัท ไนท์ แฟรงค์ ชาร์เตอร์(ประเทศไทย) จำกัด	4 เมษายน 
2560	ใช้วิธีเปรียบเทียบกับข้อมูลตลาด(Comparative Method)
28	AQS	ห้องชุดพักอาศัย	ห้องชุดพักอาศัย 1 ห้อง ภายในอาคารชุดบ้านแสนปลื้ม ถนนเพชรเกษม (ทล.4) 
ตำบลหัวหิน อำเภอปราณบุรี จังหวัดประจวบคิรีขันธ์	5.70	9.10	3.40
	บริษัท เอส.แอล.สแตนดาร์ด แอพไพรซัล จำกัด	12 เมษายน 2560	ใช้วิธีเปรียบเทียบกับข้อมูลตลาด(Comparative
 Method)
29	CTR	ที่ดินเปล่า	สิทธิการเช่าที่ดินว่างเปล่า (เนื้อที่ 81-0-0 ไร่) ติดถนนสาธารณะประโยชน์ 
บริเวณหาดแสม เกาะล้าน ตำบลนาเกลือ อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี

	84.69	79.40	(5.29)	บริษัท ไนท์ แฟรงค์ ชาร์เตอร์(ประเทศไทย) จำกัด	4 เมษายน 
2560	ใช้วิธีเปรียบเทียบกับข้อมูลตลาด(Comparative Method)
ลำดับ	เจ้าของกรรมสิทธิ์	ประเภทสินทรัพย์	รายการทรัพย์สิน	มูลค่าทางบัญชี ณ  ปี 2559
(1)	ราคาประเมินช่วงไตรมาส 1/2560
(3)	เพิ่มขึ้น/(ลดลง)

(1)-(3)	บริษัทประเมิน	วันที่ประเมิน
	วิธีการประเมิน
30	FZA	โกดังสินค้า	สิทธิการเช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง(อาคาร 14 หลัง) ตั้งอยู่ที่โครงการ Bangkok 
Free Trade Zone ถนนเมืองใหม่บางพลี ตำบลบางเสาธง อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ	148.31


	152.00	3.69	บริษัท เยนเนอรัล แวลูเอชั่น แอนด์ คอนซัลแตนท์ จำกัด	7 กุมภาพันธ์ 
2560	ใช้วิธีต้นทุน(Cost Approach) ในการประเมินมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
โดยคำนวณหาราคาที่สร้างขึ้นทดแทนตามรูปลักษณ์เดิม(Reproduction Cost)
แล้วหักด้วยค่าเสื่อมสภาพให้ได้มาซึ่งมูลค่าตามสภาพแล้วรวมกับมุลค่าตลาดของที่ดิน เหตุผล
เพราะเป็นทรัพย์สินที่สร้างมาเฉพาะเจาะจงสำหรับการใช้งาน
และวิธีรายได้(Income Approach) ในการพิจารณาประเมินมุลค่าทรัพย์สิน(ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง)

31	TND	ที่ดินเปล่า	ที่ดินเปล่า (เนื้อที่ 1-0-80 ไร่) ติดทางภาระจำยอม แยกจากซอยเชิงทะเล 14 
ถนนศรีสุนทร ตำบลเชิงทะเล อำเภอถลาง จังหวัดภูเก็ต (ภูรีศาลาเฟส 3)
	4.51	12.00	7.49	บริษัท ไนท์ แฟรงค์ ชาร์เตอร์(ประเทศไทย) จำกัด	4 เมษายน 
2560	ใช้วิธีเปรียบเทียบกับข้อมูลตลาด(Comparative Method)
ลำดับ	เจ้าของกรรมสิทธิ์	ประเภทสินทรัพย์	รายการทรัพย์สิน	มูลค่าทางบัญชี ณ  ปี 2559
(1)	ราคาประเมินช่วงไตรมาส 1/2560
(3)	เพิ่มขึ้น/(ลดลง)

(1)-(3)	บริษัทประเมิน	วันที่ประเมิน
	วิธีการประเมิน
32	TNP	ห้องชุดพักอาศัย	ห้องชุดพักอาศัย 1 ห้อง ภายในโครงการ"The Kris 6 Ratchada 17" ติดซอยรัชดาภิเษก 
ถนนรัชดาภิเษก แขวงดินแดง เขตดินแดง จังหวัดกรุงเทพมหานคร	-0.30	3.6	3.9	บริษัท ไนท์ แฟรงค์
ชาร์เตอร์(ประเทศไทย) จำกัด	4 เมษายน 2560	ใช้วิธีเปรียบเทียบกับข้อมูลตลาด(Comparative Method)
33	TNP	บ้านเดี่ยว	ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจำนวน 7 หลัง ภายใต้ชื่อโครงการ เอคิว เวลล์ พระราม 9 ซอย 6 
ถนนริมคลองบางกะปิ (จตุรทิศ) แขวงบางกะปิ เขตห้วยขวาง จังหวัดกรุงเทพมหานคร	96.20	114.79	18.59	บริษัท
เอส.แอล.สแตนดาร์ด แอพไพรซัล จำกัด	10 เมษายน 2560	ใช้วิธีเปรียบเทียบกับข้อมูลตลาด(Comparative Method)
34	VTK	ห้องชุดพักอาศัย	ห้องชุดพักอาศัย 91 ห้อง ภายในโครงการ "การ์เด้นท์ อโศก พระราม 9. 
ติดซอยเลียบทางด่วนบางกะปิ ถนนพระราม 9 แขวงบางกะปิ เขตห้วยขวาง
จังหวัดกรุงเทพมหานคร	189.98	183.50	(6.48)	บริษัท ไนท์ แฟรงค์ ชาร์เตอร์(ประเทศไทย) จำกัด	4 เมษายน
2560	ใช้วิธีเปรียบเทียบกับข้อมูลตลาด(Comparative Method)
35	VTK	อาคารเอนก
ประสงค์	ที่ดินและอาคารเอนกประสงค์ จำนวน 1 อาคาร ภายในโครงการ การ์เด้นท์ อโศก พระราม 9 ซอย 6 
ถนนริมคลองบางกะปิ แขวงบางกะปิ เขตห้วยขวาง จังหวัดกรุงเทพมหานคร

	212.51	228.50	15.99	บริษัท เอส.แอล.สแตนดาร์ด แอพไพรซัล จำกัด	12 เมษายน 2560	วิธีการประเมิน 
วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน(Cost Approach)
ลำดับ	เจ้าของกรรมสิทธิ์	ประเภทสินทรัพย์	รายการทรัพย์สิน	มูลค่าทางบัญชี ณ  ปี 2559
(1)	ราคาประเมินช่วงไตรมาส 1/2560
(3)	เพิ่มขึ้น/(ลดลง)

(1)-(3)	บริษัทประเมิน	วันที่ประเมิน
	วิธีการประเมิน
36	VTK	บ้านเดี่ยว	ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจำนวน 4 หลัง ภายใต้ชื่อโครงการ เอคิว เวลล์ พระราม 9 ซอย 6 
ถนนริมคลองบางกะปิ (จตุรทิศ) แขวงบางกะปิ เขตห้วยขวาง จังหวัดกรุงเทพมหานคร	206.00	232.40	25.64
	บริษัท เอส.แอล.สแตนดาร์ด แอพไพรซัล จำกัด	10 เมษายน 2560	วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน(Cost Approach)
37	VNK	บ้านเดี่ยว	ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง จำนวน 102 หลัง อยู่ระหว่างพัฒนาเป็นโครงการ "เอคิว 
อาร์เบอร์ สวนหลวง ร.9-พัฒนาการ" ติดซอยเฉลิมพระเกียรติ ร.9 ซอย 48 และติดซอยสาธารณะ(คลองปลัดเรียง)
แขวงดอกไม้ เขตประเวศ จังหวัดกรุงเทพมหานคร	433.70	409.90	(23.80)	บริษัท ไนท์ แฟรงค์
ชาร์เตอร์(ประเทศไทย) จำกัด	2 พฤษภาคม 2560	ใช้วิธีเปรียบเทียบกับข้อมูลตลาด(Comparative Method)
				4,738.22	5,087.40	349.18			
*ที่ดินพร้อมโครงการก่อสร้าง อาคารโรงแรมสูง 7 ชั้น (อาคารบี) ALT เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน และ AQH 
เป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้าง ตามมูลค่าทางบัญชี มูลค่าที่ดินบันทึกในสินทรัพย์หมายเลข 4 ของ ALT
ส่วนอาคารระหว่างก่อสร้างบันทึกในสินทรัพย์หมายเลข 22 ของ AQH อย่างไรก็ตาม ราคาประเมินช่วงไตรมาสที่
1/2560 มูลค่าที่ดินและอาคารระหว่างก่อสร้าง บันทึกรวมในสินทรัพย์หมายเลข 4 ของ ALT
เนื่องจากเป็นการประเมินรวมทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
ความแตกต่างของวิธีการดังกล่าวไม่ส่งผลกระทบต่อมูลค่าการประเมินด้วยวิธีปรับปรุงมูลค่าทางบัญชี
หมายเหตุ :
ALT =        บริษัท อัลลาย เทคโนโลยี่ อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด                AQ = บริษัท เอคิว 
เอสเตท จำกัด (มหาชน)
AQV =      บริษัท เอคิว วิลเลจ จำกัด                                                 	       AQS = 
บริษัท อควาเรียส เอสเตท จำกัด
CTR =      บริษัท บ้านชิดธารา จำกัด                                                           FZA = 
บริษัท ฟรีโซน เอสเซท จำกัด
TNP =     บริษัท ธานนท์ พร๊อพเพอร์ตี้ จำกัด                                            VTK = บริษัท 
วิทูรธนากร จำกัด
VNK =     บริษัท วิลล่า นครินทร์ จำกัด                                                     AQH = 
บริษัท อควาเรียส โฮเต็ล แอนด์ รีสอร์ท จำกัด


                         ลงลายมือชื่อ ___________________________
                                    (  (นายสุทัศน์ จันกิ่งทอง )	 /  (นางสาวรัญชนา รัชตะนาวิน)	 )
                                    กรรมการ    กรรมการ
                         ผู้มีอำนาจรายงานสารสนเทศ

______________________________________________________________________

ชี้แจงข่าวหรือข้อมูล                        			


เรื่อง                                  			 : 
รายงานการเปรียบเทียบการประเมินมูลค่ากิจการฉบับแรกลงวันที่ 31 พฤษภาคม 2560 กับ
เล่มประเมินมูลค่ากิจการฉบับลงวันที่ 11 กรกฎาคม 2560 โดยวิธีประเมินโดยการปรับปรุงมูลค่าบัญชี(Adjusted
 Book Value , ABV)   เอกสารแนบ2 (3/4)
รายละเอียด (แก้ไข)                      			 :
1	ALT	บ้านเดี่ยว	ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจำนวน 87 หลัง ภายใน โครงการ กฤษดา แกรนด์ พาร์ค รังสิต 
โครงการ 42 เฟส 1,3 ติดถนนพหลโยธิน ตำบลคลองหนึ่ง อำเภอคลองหลวง ปทุมธานี	322.16
	395.16	(73)	315.90	(6.26)	มูลค่าทางบัญชีปี 2559 ลดลง 73 ล้านบาท บริษัทฯได้ตั้งด้อยค่าสินค้าจำนวน 75
 ล้านบาทและบริษัทฯลงทุนเพิ่มในไตรมาสที่ 4/2559 จำนวน 2 ล้านบาท
2	ALT	ที่ดินเปล่า	ที่ดินที่จะพัฒนาเป็นโครงการภูรีศาลา เฟส 2(เนื้อที่ดินรวม 4-1-63ไร่) 
ติดทางภาระจำยอม แยกจากซอยเชิงทะเล 14 ถนนศรีสุนทร ตำบลเชิงทะเล อำเภอถลาง
จังหวัดภูเก็ต	36.73	36.73	-	36.80	0.07
	
3	ALT	บ้านเดี่ยว	ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจำนวน 7 หลังภายในโครงการ เอคิว เวลล์ พระราม 9 พระราม 9 ซอย 
6 ถนนริมคลองบางกะปิ (จตุรทิศ) แขวงบางกะปิ เขตห้วยขวาง จังหวัดกรุงเทพมหานคร	96.23	78.40
	17.83	114.81	18.58	มูลค่าทางบัญชีปี 2559 เพิ่มขึ้น จำนวน 17.83 ล้านบาท บริษัทฯลงทุนเพิ่มในไตรมาสที่
 4/2559
4	ALT	โรงแรม	ที่ดินพร้อมโครงการก่อสร้าง อาคารโรงแรมสูง 7 ชั้น (อาคาร บี) ในซอยเพชรบุรี 47 แยก 10 
(ซอยศูนย์วิจัย 7) ถนนเพชรบุรีตัดใหม่ แขวงบางกะปิ เขตห้วยขวาง
จังหวัดกรุงเทพมหานคร	25.80	25.80	-	128.00	102.20	
5	AQ	ที่ดินเปล่าและบ้านเดี่ยว	ที่ดินว่างเปล่า1 แปลงและที่ดินพร้อมบ้านเดี่ยว 2 ชั้น จำนวน 2 หลัง 
ภายในโครงการกฤษดานคร 24 ถนนเพชรเกษม ตำบลชะอำ อำเภอชะอำ จังหวัดเพชรบุรี	6.86	6.86	-	11.50	4.64	
6.	AQ	บ้านเดี่ยว	ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจำนวน 54 หลัง อยู่ระหว่างพัฒนาเป็นโครงการ เอคิว วีร่า 
สวนสยาม 24 ติดซอยสวนสยาม 24 ถนนสวนสยาม แขวงคันนายาว เขตคันนายาว
จังหวัดกรุงเทพมหานคร	188.00	203.15	(15.15)	188		มูลค่าทางบัญชีปี 2559 ลดลง จำนวน 15.15 ล้านบาท
บริษัทฯลงทุนเพิ่มในไตรมาสที่ 4/2559 จำนวน 15.88 ล้านบาทและตั้งด้อยค่าจำนวน 31.03 ล้านบาท
7	AQ	บ้านเดี่ยว	ที่ดินพร้อมอาคารสิ่งปลูกสร้างจำนวน 229 หลัง ภายในโครงการเอคิว ชลบุรี-บายพาส 
ติดซอยบ้านสวน-เลี่ยงเมือง 4 ตำบลบ้านสวนและตำบลบ้านนา อำเภอเมือง
จังหวัดชลบุรี	351.20	343.58	7.62	346.10	(5.10)	มูลค่าทางบัญชีปี 2559 เพิ่มขึ้น จำนวน 7.62 ล้านบาท
บริษัทฯลงทุนเพิ่มในไตรมาสที่ 4/2559 จำนวน 35.41 ล้านบาทและตั้งด้อยค่าจำนวน 27.79 ล้านบาท
8	AQ	บ้านเดี่ยว	ที่ดินพร้อมอาคารสิ่งปลูกสร้าง (อาคารโฮมออฟฟิศ 3 ชั้นจำนวน 4 อาคาร) 
ภายในโครงการรังสิต บีช พาร์ค พหลโยธิน-รังสิต ติดซอยคลองหลวง 26 ถนนพหลโยธิน ตำบลคลองหนึ่ง
อำเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี	28.34	52.69	(24.35)	34.00	5.66	มูลค่าสินค้าในข้อ 8+ข้อ 9 ในไตรมาสที่
3/2559 ได้รวมสินค้า52.69 ล้านบาท และในสิ้นปี 2559 รวมข้อ 8 และข้อ 9 จำนวน 37.24 ล้านบาท(28.34+8.90)
ดังนั้นมูลค่าสินค้าลดลงจำนวน 15.45 ล้านบาทเนื่องจากในไตรมาสที่ 4/2559 มีการส่งมอบสินค้าจำนวน 15.45
ล้านบาท
9	AQ	ที่ดินเปล่า	ที่ดินว่างเปล่า 2 แปลง (เนื้อที่ 2-0-42.50 ไร่) ภายในโครงการกฤษดานคร 29 ซอยคลองหลวง
 26 ถนนพหลโยธิน ตำบลคลองหนึ่ง อำเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี	8.90	0	8.90	8.90	0.00
	
10	AQ	บ้านเดี่ยว	ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจำนวน 7 หลัง ภายในโครงการภูรีศาลาซอยเชิงทะเล 14 ถนนศรีสุนทร
 ตำบลเชิงทะเล อำเภอถลาง จังหวัดภูเก็ต	84.44	84.42	0.02	84.80	0.36	
11	AQ	บ้านเดี่ยว	ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจำนวน 4 หลัง ภายในโครงการกฤษดาซิตี้ เลค แอนด์ พาร์ค 
(โครงการ 30) ถนนเทพารักษ์ ตำบลบางปลา อำเภอบางพลี
จังหวัดสมุทรปราการ	11.94	7.49	4.45	14.60	2.66	มูลค่าทางบัญชีปี 2559
บริษัทฯกลับรายการการตั้งสำรองการด้อยค่าสินค้าจำนวน 4.45 ล้านบาทเนื่องจากราคาประเมินสูงขึ้นในปี 2559
12	AQ	ที่ดินเปล่า	ที่ดินว่างเปล่า 3 แปลง (เนื้อที่รวม 0-3-59.80 ไร่) ภายในโครงการกฤษดานคร 25 
(ธานนท์กอล์ฟวิวแอนด์สปอร์ตคลับ) ถนนประชาร่วมใจ แขวงทรายกองดินใต้ เขตคลองสามวา
จังหวัดกรุงเทพมหานคร)	5.75	5.75	-	6.40	0.65	
13	AQ	ที่ดินเปล่า	ที่ดินว่างเปล่า 1 แปลง (เนื้อที่ 0-2-77 ไร่) ภายในโครงการกฤษดานคร 27 ถนนหอมจันทร์ 
ตำบลหอมเกร็ด อำเภอสามพราน จังหวัดปทุมธานี	5.81	5.81	-	8.30	2.49	
14	AQ	ที่ดินเปล่า	ที่ดินว่างเปล่า 3 โฉนด (เนื้อที่ 117-0-88.50 ไร่) ติดถนนโครงการกฤษดานคร 19 
ซอยคลองหลวง 24 ถนนพหลโยธิน ตำบลคลองหนึ่ง อำเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี	440.21	440.21
	-	468.90	28.69	
15	AQ	ที่ดินเปล่า	ที่ดินว่างเปล่า 5 แปลง (เนื้อที่ 2-0-46 ไร่) ภายในโครงการกฤษดานคร 19 ซอยคลองหลวง 
24 ถนนพหลโยธิน ตำบลคลองหนึ่ง อำเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี	13.27	13.27
	-	21.70	8.43
	
16	AQ	ห้องชุดพักอาศัย	ห้องชุดพักอาศัย 3 ห้อง ภายในโครงการ "The Kris 7 Ratchada 17" ติดซอยรัชดาภิเษก 
แขวงดินแดง เขตดินแดง จังหวัดกรุงเทพมหานคร
	4.90	5.59
	(0.69)	9.50	4.60	มูลค่าสินค้าในปี 2559 ลดลงจากไตรมาสที่ 3/2559 จำนวน 0.69 
ล้านบาทเนื่องจากมีการโอนขายสินค้าและกลับรายการตั้งด้อยค่าสินค้าในอตีด
17	AQ	ห้องชุดพักอาศัย	ห้องชุดพักอาศัย 1 ห้อง เลขที่ 6/102 ชั้น 2 อาคาร A3 ภายในโครงการ "กมลา ฟอลส์" 
ถนนสายกมลา-ป่าตอง ตำบลกมลา อำเภอกะทู้ จังหวัดภูเก็ต
	9.27	9.27

	-	15.00	5.73	
18	AQ	ที่ดินเปล่า	ที่ดินว่างเปล่า 5 แปลงไม่ติดต่อกัน (เนื้อที่ 68-3-26 ไร่) 
ติดถนนเพชรเกษมและถนนสายแคแถว-วังน้ำขาว ตำบลบางแก้วและตำบลขุนแก้ว อำเภอนครชัยศรี
จังหวัดนครปฐม	37.88	37.88	-	46.00	8.12	
19	AQ	ห้องชุดพักอาศัย	ห้องชุดพักอาศัย 3 ห้องภายในโครงการ "คอนโดเทลคลิฟ แอนด์ บีช" ถนนเพชรเกษม 
ตำบลชะอำ อำเภอชะอำ จังหวัดเพชรบุรี
	9.38	9.53
	(0.15)	21.20	11.82	มูลค่าสินค้าในปี 2559 ลดลงจากไตรมาสที่ 3/2559 จำนวน 0.15 
ล้านบาทเนื่องจากคิดค่าเสื่อมราคาสำหรับไตรมาสที่ 4/2559
20	AQ	อาคารเอนกประสงค์	ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจำนวน 1 อาคาร ภายในโครงการเดอะ คริส รัชดา เลขที่ 332 
ซอยรัชดาภิเษก 17 ถนนรัชดาภิเษก แขวงดินแดง เขตดินแดง
จังหวัดกรุงเทพมหานคร	13.02	13.13	(0.11)	17.00	3.98	มูลค่าสินค้าในปี 2559 ลดลงจากไตรมาสที่ 3/2559
จำนวน 0.11 ล้านบาทเนื่องจากคิดค่าเสื่อมราคาสำหรับไตรมาสที่ 4/2559
21	AQ และ AQV	โรงแรม	ที่ดินพร้อมอาคารสิ่งปลูกสร้างโครงการ"ฟลอร่า ครีคชียงใหม่" (กฤษดาดอย รีสอร์ท 
เชียงใหม่) ตั้งอยู่เลขที่ 90 หมู่ 4 ถนนสายสะเมิง-หางดง ตำบลบ้านปง อำเภอหางดง
จังหวัดเชียงใหม่	481.73	481.64	(0.09)	516.00	34.27	
22	AQH	โรงแรมและคอนโดมิเนียม	ที่ดินพร้อมโครงการก่อสร้าง อาคารโรงแรมสูง 7 ชั้น จำนวน 1 อาคาร 
(อาคารเอ) และอาคารพักชุดอาศัย สูง 7 ชั้น จำนวน 1 อาคาร(อาคารซี) ตั้งอยู่ในซอยเพชรบุรี 47 แยก 10
(ซอยศูนย์วิจัย 7) ถนนเพชรบุรีตัดใหม่ แขวงบางกะปิ เขตห้วยขวาง
จังหวัดกรุงเทพมหานคร	274.07	200.60	73.47	216.00	(58.07)	มูลค่าปี 2559 สูงกว่าไตรมาสที่ 3/2559 จำนวน
73.47ล้านบาท เนื่องจากบริษัทฯลงทุนก่อสร้างเพิ่ม
23	AQS	บ้านเดี่ยว	ที่ดินพร้อมบ้านเดี่ยว 3 ชั้น จำนวน 2 หลัง โครงการ 15 Gate ซอยโยธินพัฒนา 11 
ถนนประดิษฐ์มนูธรรม แขวงคลองจั่น เขตบางกะปิ จังหวัดกรุงเทพมหานคร	27.44	27.43
	0.01	40.40	12.96	
24	AQS	คอนโดมิเนียม	ที่ดินพร้อมอาคารสิ่งปลูกสร้างจะพัฒนาเป็นอาคารชุดพักอาศัย "โครงการเอสเตท 
รัตนาธิเบศร์"ติดถนนรัตนาธิเบศร์ ตำบลบางดระสอ อำเภอเมือง
จังหวัดนนทบุรี	434.30	507.51	(73.21)	434.30	0
	มูลค่าสินค่าในปี 2559 ลดลงจากไตรมาสที่ 3/2559 จำนวน 73.21 
ล้านบาทบริษัทฯได้ตั้งด้อยค่าสินค้าเนื่องจากราคาประเมินต่ำกว่าต้นทุน
25	AQS	ที่ดินเปล่า	ที่ดินว่างเปล่า 2 แปลง (เนื้อที่ 37-0-64.50ไร่) ติดถนนบ้านตรอกม่วง 
แยกจากถนนเทพกษัตรี-ในยาง ตำบลสาคู อำเภอถลาง จังหวัดภูเก็ต	295.57	295.57
	-	341.50	45.93	
26	AQS	โรงแรม	สิทธิการเช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างภายใต้ชื่อ "โรงแรมมาลีบู บีช รีสอร์ท" เลขที่ 15/2 
ถนนเลียบหาดเฉวง ตำบลบ่อผุด อำเภอเกาะสมุย
จังหวัดสุราษฎร์ธานี	50.26	60.00	(9.74)	53.80	3.54	มูลค่าสินค่าในปี 2559 ลดลงจากไตรมาสที่ 3/2559
จำนวน 9.74 ล้านบาทบริษัทฯตัดค่าเสื่อมราคาและสิทธิการเช่าประจำไตรมาส
27	AQS	โรงแรม	ห้องชุดพักอาศัยจำนวน 11 ห้อง ภายในโครงการ "ชาช่า รีสอร์ท & เรสซิเด้นท์" ถนนแหลมเส็ด 
ตำบลมะเร็ด อำเภอสมุย จังหวัดสุราษฎร์ธานี


	92.70	94.41	(1.71)	162.80	70.10
	มูลค่าสินค่าในปี 2559 ลดลงจากไตรมาสที่ 3/2559 จำนวน 1.71 ล้านบาทบริษัทฯตัดค่าเสื่อมราคาประจำไตรมาส
28	AQS	ห้องชุดพักอาศัย	ห้องชุดพักอาศัย 1 ห้อง ภายในอาคารชุดบ้านแสนปลื้ม ถนนเพชรเกษม (ทล.4) 
ตำบลหัวหิน อำเภอปราณบุรี จังหวัดประจวบคิรีขันธ์	5.7	5.82	(0.12)	9.10	3.40
	มูลค่าสินค่าในปี 2559 ลดลงจากไตรมาสที่ 3/2559 จำนวน 0.12 
ล้านบาทบริษัทฯได้ตัดค่าเสื่อมราคาในไตรมาสที่ 4/2559
29	CTR	ที่ดินเปล่า	สิทธิการเช่าที่ดินว่างเปล่า (เนื้อที่ 81-0-0 ไร่) ติดถนนสาธารณะประโยชน์ 
บริเวณหาดแสม เกาะล้าน ตำบลนาเกลือ อำเภอบางละมุง
จังหวัดชลบุรี	84.69	88.25	(3.56)	79.40	(5.29)	มูลค่าสินค่าในปี 2559 ลดลงจากไตรมาสที่ 3/2559 จำนวน
3.56 ล้านบาทบริษัทฯได้ตั้งด้อยค่าสินค้า
30	FZA	โกดังสินค้า	สิทธิการเช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง(อาคาร 14 หลัง) ตั้งอยู่ที่โครงการ Bangkok 
Free Trade Zone ถนนเมืองใหม่บางพลี ตำบลบางเสาธง อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ	148.31
	150.12
	(1.81)	152.00	3.69	มูลค่าสินค่าในปี 2559 ลดลงจากไตรมาสที่ 3/2559 จำนวน 1.81 
ล้านบาทบริษัทฯตัดค่าจ่ายสิทธิการเช่า
31	TND	ที่ดินเปล่า	ที่ดินเปล่า (เนื้อที่ 1-0-80 ไร่) ติดทางภาระจำยอม แยกจากซอยเชิงทะเล 14 
ถนนศรีสุนทร ตำบลเชิงทะเล อำเภอถลาง จังหวัดภูเก็ต (ภูรีศาลาเฟส 3)	4.51	4.51	-	12.00	7.49	
32	TNP	ห้องชุดพักอาศัย	ห้องชุดพักอาศัย 1 ห้อง ภายในโครงการ"The Kris 6 Ratchada 17" ติดซอยรัชดาภิเษก 
ถนนรัชดาภิเษก แขวงดินแดง เขตดินแดง จังหวัดกรุงเทพมหานคร	(0.30)	(0.30)	-	3.6	3.9	
33	TNP	บ้านเดี่ยว	ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจำนวน 7 หลัง ภายใต้ชื่อโครงการ เอคิว เวลล์ พระราม 9 ซอย 6 
ถนนริมคลองบางกะปิ (จตุรทิศ) แขวงบางกะปิ เขตห้วยขวาง จังหวัดกรุงเทพมหานคร	96.20	86.58
	9.62	114.79	18.59	มูลค่าสินค่าในปี 2559 เพิ่มขึ้นจากไตรมาสที่ 3/2559 จำนวน 9.62 ล้านบาทบริษัทฯ 
ลงทุนการก่อสร้างเพิ่ม
34	VTK	ห้องชุดพักอาศัย	ห้องชุดพักอาศัย 91 ห้อง ภายในโครงการ "การ์เด้นท์ อโศก พระราม 9. 
ติดซอยเลียบทางด่วนบางกะปิ ถนนพระราม 9 แขวงบางกะปิ เขตห้วยขวาง จังหวัดกรุงเทพมหานคร	189.98	237.02

	(47.04)	183.5	(6.48)	มูลค่าสินค่าในปี 2559 ลดลงจากไตรมาสที่ 3/2559 จำนวน 47.04 
ล้านบาทบริษัทฯได้ตั้งด้อยค่าสินค้า

35	VTK	อาคารเอนกประสงค์	ที่ดินและอาคารเอนกประสงค์ จำนวน 1 อาคาร ภายในโครงการ การ์เด้นท์ อโศก พระราม 
9 ซอย 6 ถนนริมคลองบางกะปิ แขวงบางกะปิ เขตห้วยขวาง
จังหวัดกรุงเทพมหานคร	212.51	213.50	(0.99)	228.5	15.99	มูลค่าสินค่าในปี 2559 ลดลงจากไตรมาสที่ 3/2559
จำนวน0.99 ล้านบาทบริษัทฯตัดค่าเสื่อมราคา เนื่องจากบริษัทตัดราคา
36	VTK	บ้านเดี่ยว	ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจำนวน 4 หลัง ภายใต้ชื่อโครงการ เอคิว เวลล์ พระราม 9 ซอย 6 
ถนนริมคลองบางกะปิ (จตุรทิศ) แขวงบางกะปิ เขตห้วยขวาง
จังหวัดกรุงเทพมหานคร	206.76	198.52	8.24	232.4	25.64	มูลค่าสินค่าในปี 2559 เพิ่มขึ้นจากไตรมาสที่
3/2559 จำนวน 8.24 ล้านบาทบริษัทฯลงทุนเพิ่ม
37	VNK	บ้านเดี่ยว	ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง จำนวน 102 หลัง อยู่ระหว่างพัฒนาเป็นโครงการ "เอคิว 
อาร์เบอร์ สวนหลวง ร.9-พัฒนาการ" ติดซอยเฉลิมพระเกียรติ ร.9 ซอย 48 และติดซอยสาธารณะ(คลองปลัดเรียง)
แขวงดอกไม้ เขตประเวศ จังหวัดกรุงเทพมหานคร

	433.7	658.16

	(224.46)	409.9	(23.80)	มูลค่าสินค่าในปี 2559 ลดลงจากไตรมาสที่ 3/2559 จำนวน 224.46 
ล้านบาทบริษัทฯได้ตั้งด้อยค่าสินค้าจำนวน 212.91 และโอนขายสินค้า จำนวน 11.55 ล้านบาท
				4,738.22	5,084.06	(345.84)	5,087.40	349.18	

หมายเหตุ:  ALT =    บริษัท อัลลาย เทคโนโลยี่ อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด                AQ = บริษัท 
เอคิว เอสเตท จำกัด (มหาชน)       AQV = บริษัท เอคิว วิลเลจ จำกัด
AQS =   บริษัท อควาเรียส เอสเตท จำกัด                                              CTR
 =      บริษัท บ้านชิดธารา จำกัด                   FZA = บริษัท ฟรีโซน เอสเซท จำกัด
   TNP   บริษัท ธานนท์ พร๊อพเพอร์ตี้ จำกัด                                               VTK = 
บริษัท วิทูรธนากร จำกัด                       VNK =     บริษัท วิลล่า นครินทร์ จำกัด
                  AQH = บริษัท อควาเรียส โฮเต็ล แอนด์ รีสอร์ท จำกัด


                         ลงลายมือชื่อ ___________________________
                                    (  (นายสุทัศน์ จันกิ่งทอง )	 /  (นางสาวรัญชนา รัชตะนาวิน)	 )
                                    กรรมการ    กรรมการ
                         ผู้มีอำนาจรายงานสารสนเทศ

______________________________________________________________________

ชี้แจงข่าวหรือข้อมูล                        			


เรื่อง                                  			 : ตารางโครงการที่มีการเปลี่ยนแปลง สมมุติฐาน 
ในวิธีประเมินรวมส่วนกิจการ(Sum of The Part)  เอกสารแนบ 3 (4/4)
รายละเอียด (แก้ไข)                      			 :
1
	ALT	ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจำนวน 86 หลัง ภายใน โครงการ กฤษดา แกรนด์ พาร์ค รังสิต โครงการ 42 เฟส 
1,3 ติดถนนพหลโยธิน ตำบลคลองหนึ่ง อำเภอคลองหลวง ปทุมธานี	
	ประมาณการขายไตรมาสที่ 4/59 ถึงปี 2569 เล่มประเมินพิมพ์ผิดที่ถูกต้องประมาณการขายไตรมาสที่ 4/59 ถึงปี
 2562
ต้นทุนก่อสร้างคงเหลือ 67.92 ล้านบาท	ประมาณการขายปี 2560-2563
ต้นทุนก่อสร้างคงเหลือ 6.30 ล้านบาท	ต้นทุนค่าก่อสร้างคงเหลือเล่มประเมินวันที่ 11 กค.60 
มีมุลค่าคงเหลือน้อยกว่า เล่มประเมินวันที่ 31 พค.60 เนื่องจากบริษัทฯจ่ายค่าก่อสร้างและเปลี่ยน SPEC
วัสดุทำให้ต้นทุนก่อสร้างเพียง 6.30 ล้านบาท
  2	AQ	ที่ดินพร้อมอาคารสิ่งปลูกสร้างจำนวน 235 หลัง ภายในโครงการเอคิว ชลบุรี-บายพาส 
ติดซอยบ้านสวน-เลี่ยงเมือง 4 ตำบลบ้านสวนและตำบลบ้านนา อำเภอเมือง จังหวัดชลบุรี	จำนวนหลังคงเหลือ 24
หลัง พิมพ์ผิดที่ถูกจำนวนหลังคงเหลือ 237 หลัง
	จำนวนหลังคงเหลือ 235 หลัง	
3.
	AQ	ที่ดินพร้อมอาคารสิ่งปลูกสร้าง (อาคารโฮมออฟฟิศ 3 ชั้นจำนวน 4 อาคาร) ภายในโครงการรังสิต บีช พาร์ค 
พหลโยธิน-รังสิต ติดซอยคลองหลวง 26 ถนนพหลโยธิน ตำบลคลองหนึ่ง อำเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี
	ค่าใช้จ่ายในการบริหารการขาย เดือนละ 0.40 ล้านบาท	ค่าใช้จ่ายในการบริหารการขาย เดือนละ 0.25 ล้านบาท	 
ระยะเวลาการขายที่เปลี่ยนแปลงมีผลให้รายได้และต้นทุนในเล่มประเมิน 31 พค.60 มีรายได้และต้นทุนต่ำกว่า
เล่มประเมินวันที่ 11 กค.60 ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารในเล่มประเมินวันที่ 11 กค.60
มีการปรับลดลงเนื่องด้วยปี 2560 บริษัทฯได้ปรับวิธีการทำการตลาดใหม่ลดต้นทุนการทำโมษณาโดยใช้สื่อโมษณา
Online ซึ่งมีต้นทุนต่ำกว่าการโมษณาจาก Billboard
4	AQ	ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจำนวน 7 หลัง ภายในโครงการภูรีศาลาซอยเชิงทะเล 14 ถนนศรีสุนทร 
ตำบลเชิงทะเล อำเภอถลาง จังหวัดภูเก็ต 	ประมาณราคาขาย 18.86  ล้านบาท เล่มประเมินพิมพ์ผิด
ถูกต้องราคาขายตั้งไว้ ขายหลังละ 29.00 ล้านบาท 	ประมาณราคาขาย 18.8 6 ล้านบาท
เนื่องจากนโยบายของบริษัทฯ สินค้ามีจำนวน 7 ยูนิตและบ้านสร้างนานกว่า  2 ปี
เพื่อเร่งระบายสินค้าที่ค้างนาน ไม่ต้องการให้บ้านเก่า จึงมีนโยบายลดราคา ขายให้หมดในปี 2560
ทำให้กำไรขั้นต้นลดต่ำกว่า เล่มประเมินมูลค่ากิจการ เล่ม วันที่ 31 พค.60
5.	VNK	ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง จำนวน 80 หลัง อยู่ระหว่างพัฒนาเป็นโครงการ "เอคิว อาร์เบอร์ สวนหลวง 
ร.9-พัฒนาการ" ติดซอยเฉลิมพระเกียรติ ร.9 ซอย 48 และติดซอยสาธารณะ(คลองปลัดเรียง) แขวงดอกไม้ เขตประเวศ
จังหวัดกรุงเทพมหานคร	ค่าก่อสร้างเหลือ 363.47 ล้านบาท สาธารณูปโภคเหลือ 5.27 ล้านบาท	ค่าก่อสร้างเหลือ
89.91 ล้านบาท
สาธารณูปโภคเหลือ 0.00 บาท	เล่มประเมินวันที่ 11 กค.60 S14 ได้ตรวจสอบข้อมูลจริง 
พบว่างบริษัทได้ปรับแผนการพัฒนา ทำให้ที่ดิน Phase 3และPhase 4 ขายเป็นที่ดินเปล่าจำนวน 26 แปลง  S14
จึงนำมูลค่าที่ดินเปล่าบวกกลับเป็น Non-Operation Asset จำนวน 98.77 ล้านบาท
เหตุที่ต้องปรับผังการขายใหม่เนื่องจากผังขายเดิมไม่สามารถวางรูปแบบบ้านและพื้นที่ดินเบี้ยวไปเบี้ยวมาไม
่เหมาะสมในการขายบริษัทฯจำเป็นต้องปรับผังใหม่ให้เหมาะสมรูปที่ดิน
เมื่อปรับผังใหม่มีผลทำให้ที่ดินบางส่วนต้องขายเป็นที่ดินเปล่าและพื้นที่บางส่วนทำเป็นพื้นที่ส่วนกลาง
เพื่อให้ผังจัดสรรใหม่ผ่านการอนุมัติ มีผลกระทบทำให้ต้องปรับประมาณการใหม่
ปกติที่ปรึกษาทางการเงินประเมินมูลค่ากิจการแล้ววิธี Discounted Cash Flow Approach มีมุลค่าต่ำกว่า
Adjusted Book Value Approach สำหรับเล่มประเมินวันที่ 31 พค.60 แต่ในเล่มประเมินวันที่ 11 กค.60
เมื่อประเมินมุลค่ากิจการออกมาแล้วพบว่าวิธี Discounted Cash Flow Approach  มีมูลค่าสูงกว่าวิธี
Adjusted Book Value Approach  เพราะผลจากการปรับแผนพัฒนาตามที่กล่าวมาข้างต้น
6.	VTK	ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจำนวน 4 หลัง ภายใต้ชื่อโครงการ เอคิว เวลล์ พระราม 9 ซอย 6 
ถนนริมคลองบางกะปิ (จตุรทิศ) แขวงบางกะปิ เขตห้วยขวาง จังหวัดกรุงเทพมหานคร 	ประเภทบ้าน แบบที่ 2
มีขนาดใหญ่พิเศษ 136.7-136.8 ตารางวา จำนวน 2 ยูนิต ราคาขายยูนิตละ 101.05 ล้านบาท
	ประเภทบ้าน แบบที่ 2  มีจำนวน 6 ยูนิต มีขนาด 45.58 ตารางวา ราคาขายยูนิตละ 33.68 ล้านบาท  
เล่มประเมินวันที่ 11 กค.60 ได้ปรับผังขาย ประเภทบ้านแบบที่ 2 มีจำนวน 2 หลัง เปลี่ยนเป็น 6 หลัง
รายได้จากการขายเท่าเดิม การปรับผังขายใหม่เพื่อให้การขายง่ายขึ้น และเล่มประเมินวันที่ 11 กค.60
ต้นทุนการขายสูง เนื่องจากนำพื้นที่จำนวน 1-2-66 ไร่ทำเป็นพื้นที่ส่วนกลางโดยการปรับภูมิทัศน์
เพื่อให้เป็นโครงการน่าอยู่  ทำให้การขายง่ายขึ้น ดังนั้น ต้นทุนขายของโครงการเพิ่มขึ้น
กว่าเล่มประเมินวันที่ 31 พค.60
7	AQV	ที่ดินพร้อมอาคารสิ่งปลูกสร้างโครงการ"ฟลอร่า ครีคชียงใหม่" (กฤษดาดอย รีสอร์ท เชียงใหม่) 
ตั้งอยู่เลขที่ 90 หมู่ 4 ถนนสายสะเมิง-หางดง ตำบลบ้านปง อำเภอหางดง จังหวัดเชียงใหม่	ต้นทุนอื่นๆ
ประกอบด้วย ต้นทุนจากการขายแพคเกจท่องเที่ยว ต้นทุนจาก การรับส่งลุกค้าและต้นทุนอื่นๆ
ประมาณการเท่ากับร้อยละ 1.00 ของรายได้รวม ที่ถูกต้อง ร้อยละ 8.00 ของรายได้รวม	ต้นทุนอื่นๆ ประกอบด้วย
ต้นทุนจากการขายเพคเกจท่องเที่ยว ต้นทุนจาก การรับส่งลุกค้าและต้นทุนอื่นๆ ประมาณการเท่ากับร้อยละ 8.00
ของรายได้รวม	เนื่องจากในเล่มประเมินวันที่ 31 พค.60 พิมพ์ผิดพลาด
8	AQS	ห้องชุดพักอาศัยจำนวน 11 ห้อง ภายในโครงการ "ชาช่า รีสอร์ท & เรสซิเด้นท์" ถนนแหลมเส็ด ตำบลมะเร็ด
 อำเภอสมุย จังหวัดสุราษฎร์ธานี
                                                                                                    
ประมาณการราคาห้องพักในปี 2560 เท่ากับ 3,000 บาท เนื่องจากพิมพ์ผิดที่ถูกต้อง
ประมาณการราคาห้องพักในปี 2560 เท่ากับ 6,494 บาท	ประมาณการราคาห้องพักในปี 2560 เท่ากับ 6,494 บาท	
9.	AQH	ประมาณการงบประมาณกำไรขาดทุน
บริษัท เอคิว เอลิกซ์ อาคาร A	ภาษีจ่ายมีรายการตั้งแต่ปี 2565
ค่าประกันภัยทรัพย์สิน 0.08%	ภาษีจ่ายมีรายการตั้งแต่ปี 2587
ค่าประกันภัยทรัพย์สิน 1.15%	ในเล่มประเมินมูลค่าวันที่ 31 พค.60 
ไม่ได้รวมค่าเสื่อมราคาเข้าไปในการคำนวณทำให้งบกำไร(ขาดทุน)มีผลการดำเนินงานกำไรทำให้มีรายการภาษีเกิดขึ
้น แต่ในเล่มประเมินมูลค่าวันที่ 11 กค.60
มีการปรับปรุงค่าเสื่อมราคา(ในรายการค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร)ต้องทำให้ภาษีจ่ายเกิดในปี 2587
10.	FZA	สิทธิการเช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง(อาคาร 14 หลัง) ตั้งอยู่ที่โครงการ Bangkok Free 
Trade			เล่มประเมินวันที่ 31 พค.60 ส่วนของประมาณการงบกำไรขาดทุนในรายงานประเมินมูลค่ากิจการ
ค่าเสื่อมราคาอยู่ในส่วน "ค่าใช้จ่ายในการบริหาร"
ส่วนของประมาณการงบกำไรขาดทุนในรายงานประเมินมูลค่ากิจการ เล่มประเมินวันที่ 11 กค.60
ได้มีการแยกค่าเสื่อมราคาออกมาอยู่ในส่วนของ "รวมต้นทุนการเช่าและบริการ"
สำหรับอัตราการเช่าเล่มประเมินวันที่  11 พค.59 ใช้มูลค่าจริงถึง 31 ธค.59 เล่มประเมินวันที่ 11 กค.60
ใชข้อมูลจริงถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2560  ข้อมูลจริงที่เกิดขึ้นมีอัตราการเช่าลดลง
แต่ต้นทุนการเช่าและบริการต่อตารางเมตรสูงขึ้น
เหตุผลบริษัทมีค่าซ่อมแซมเพิ่มขึ้นเนื่องจากเป็นโกดังที่ใช้งานมานานเสื่อมสภาพตามอายุการใช้งาน
หมายเหตุ:
AQ = บริษัท เอคิว เอสเตท จำกัด (มหาชน)                                                              
           VTK = บริษัท วิทูรธนากร จำกัด
ALT = บริษัท อัลลาย เทคโนโลยี่ อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด                                              
  VNK = บริษัท วิลล่า นครรินทร์ จำกัด
AQS = บริษัท อควาเรียส เอสเตท จำกัด                                                                 
              FZA = บริษัท ฟรีโซน เอสเซท จำกัด
AQV = บริษัท เอคิว วิลเลจ จำกัด                                                                     
                   AQH = บริษัท อควาเรียส โฮเท็ล แอนด์ รีสอร์ท จำกัด


                         ลงลายมือชื่อ ___________________________
                                    (  (นายสุทัศน์ จันกิ่งทอง )	 /  (นางสาวรัญชนา รัชตะนาวิน)	 )
                                    กรรมการ    กรรมการ
                         ผู้มีอำนาจรายงานสารสนเทศ

______________________________________________________________________
สารสนเทศฉบับนี้จัดทำและเผยแพร่โดยบริษัทจดทะเบียนและบริษัทผู้ออกหลักทรัพย์ผ่านระบบอิเล็กทรอนิกส์ 
ซึ่งมีวัตถุประสงค์เพื่อการเผยแพร่ข้อมูลหรือเอกสารใดๆของบริษัทจดทะเบียนและบริษัทผู้ออกหลักทรัพย์
ต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเท่านั้น ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยไม่มีความรับผิดชอบใดๆ
ในความถูกต้องและครบถ้วนของเนื้อหา ตัวเลข รายงานหรือข้อคิดเห็นใดๆ ที่ปรากฎในสารสนเทศฉบับนี้
และไม่มีความรับผิดในความสูญเสียหรือเสียหายใดๆ ที่อาจเกิดขึ้นไม่ว่าในกรณีใด ในกรณีที่ท่านมีข้อสงสัย
หรือต้องการรายละเอียดเพิ่มเติม โปรดติดต่อบริษัทจดทะเบียนและบริษัทผู้ออกหลักทรัพย์ซึ่งได้จัดทำ
และเผยแพร่สารสนเทศฉบับนี้