ผ่อนบ้านอย่างไร ให้ผ่อนแรง

บ้านคือหนึ่งในปัจจัยสี่ที่แทบทุกคนอยากมีเป็นของตนเองสักหลังในชีวิต แต่อย่างไรก็ตามด้วยราคาบ้านที่สูงมากในปัจจุบัน ทำให้ความหวังที่จะมีบ้านของตนเองเป็นไปได้ยากมากยิ่งขึ้น ยิ่งหากต้องการเก็บเงินให้มากพอจะซื้อบ้าน ราคาบ้านก็ถีบหนีจนรายได้วิ่งตามไม่ทัน ทางออกที่พอจะทำให้ฝันเป็นจริงได้ ก็คือ การขอ “สินเชื่อบ้าน” หรือ “การผ่อนบ้าน” นั่นเอง

แต่จากข้อมูลของ “เครดิตบูโร” พบว่าหนี้เสียจากสินเชื่อบ้านเพิ่มสูงขึ้น ผู้ซื้อระดับล่างเริ่มผ่อนบ้านไม่ไหวจากปัญหาค่าครองชีพที่แพงขึ้น โดยประมาณ 60-70% ของหนี้ที่กำลังจะเสียของสินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือประมาณ 1.2 แสนล้านบาท มีปัญหามาจากคนที่ผ่อนบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มผู้บริโภคที่มีรายได้น้อย-ปานกลาง

เมื่อบ้านก็สำคัญ แต่การผ่อนบ้านก็เป็นภาระที่หนัก จะทำอย่างไรดีที่จะไม่เป็นหนี้เสีย จะได้ไม่เสียบ้าน หรือเสียดอกเบี้ยมากเกินไป

หนี้ คือ รายจ่ายที่คงที่ไม่ว่ารายได้เราในแต่ละเดือนจะมากน้อยเพียงใดก็ตาม เพื่อไม่ให้เป็นภาระจนเกินไป และเพื่อลดความเสี่ยงที่เราจะไม่สามารถชำระหนี้ไหว ภาระการผ่อนหนี้ทุกประเภทนั้น ไม่ว่าจะเป็นหนี้อะไร เช่น หนี้บ้าน หนี้รถ หนี้บัตรเครดิต  ฯลฯ รวมกันแล้วไม่ควรเกิน 35% ของรายได้ สมมุติเงินเดือน 20,000 บาท ภาระหนี้ที่เราต้องผ่อนจ่ายในแต่ละเดือนไม่ควรเกิน 7,000 บาท และเราต้องไม่ลืมนะว่า ไม่ใช่แค่หนี้สถาบันการเงินนะที่เราต้องชำระ บางคนยังมีหนี้อื่นๆ เช่น หนี้ชีวิตที่ต้องชำระด้วย เช่น ค่าเทอมลูก ค่ารักษาพยาบาลที่ต้องหาหมอทุกเดือน ฯลฯ ค่าใช้จ่ายคงที่เหล่านี้ เราก็ควรเอามารวมคำนวณในภาระหนี้ที่ไม่ควรเกิน 35% ของรายได้ด้วย หากเรามีภาระหนี้ที่ไม่ใช่หนี้สถาบันการเงินมาก การจะผ่อนบ้านยิ่งต้องระมัดระวังมากขึ้นไปอีก ถ้าการมีบ้านยังไม่ใช่สิ่งจำเป็นในตอนนี้ ก็ลองพิจารณาเลื่อนแผนการมีบ้านออกไปก่อน ก็น่าจะดี

แต่หากการมีบ้านเป็นสิ่งจำเป็น จากข้อมูลเดิมที่กล่าวข้างต้น ค่าใช้จ่ายคงที่ของเราในแต่ละเดือนไม่ควรเกิน 7,000 บาท เรามีค่าใช้จ่ายคงที่ที่จำเป็นเดือนละ 2,000 บาท ดังนั้น ค่าผ่อนบ้านไม่ควรเกิน 5,000 บาท/เดือน

ถ้าบ้านที่เราสนใจหลังละ 2 ล้านบาท อยากรู้ว่าต้องผ่อนเท่าไหร่ เราก็ลองเข้ากรอกข้อมูลคำนวณสินเชื่อของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ที่ https://www.ghbank.co.th/loan/infomation-advices/calculator ดู เงินกู้ 2 ล้านบาท ผ่อน 30 ปี ดอกเบี้ย 6.75%/ปี เราต้องผ่อนต่อเดือนประมาณ 14,400 บาทสูงกว่า 5,000 บาทที่เราควรผ่อนไปมาก วิธีที่จะลดค่าผ่อน ทำได้ 3 วิธี

• ลดดอกเบี้ย โดยหาข้อมูลดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านของหลายๆ ที่ดู สมมติ เราสามารถลดดอกเบี้ยได้เหลือ 5%/ปี เราก็จะเหลือผ่อนต่อเดือน 12,000 บาท
• ลดยอดสินเชื่อ โดยอาจจะเลือกบ้านที่ราคาถูกลง เหลือ 1.5 ล้านบาท หรือดาวน์เพิ่ม หากเราดาวน์ได้ 500,000 บาท ยอดสินเชื่อจะเหลือ 1.5 ล้านบาท เราก็จะเหลือผ่อนต่อเดือน 9,000 บาท
• เพิ่มระยะเวลาการผ่อนจาก 30 ปี เป็น 40 ปี เราก็จะเหลือผ่อนต่อเดือน 8,100 บาท

การจะลดยอดเงินผ่อนอาจจะใช้วิธีเดียวหรือหลายวิธีรวมกันก็ได้ เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพในการลดภาระหนี้ แต่วิธีที่เราต้องทำเสมอทุกครั้งที่เราจะเป็นหนี้ ก็คือ การลดดอกเบี้ย ด้วยการเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยของทุกสถาบันการเงินก่อนขอกู้

แต่หากพิจารณาอย่างดีแล้ว แต่สุดท้ายยังมีปัญหาในการชำระหนี้ ควรทำอย่างไรดี

• • ขอเปลี่ยนสัญญา (refinance) สินเชื่อบ้านไปยังธนาคารอื่น ๆ หรือขอลดดอกเบี้ย (retention)จากธนาคารเดิม เพื่อช่วยลดภาระการผ่อนชำระลง ซึ่งส่วนมากการ refinance ทำได้ทุก ๆ 3 ปี สิ่งที่ลูกหนี้ต้องคำนึงถึงในการ refinance คือ ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการเปลี่ยนสัญญา และภาระดอกเบี้ยที่จะประหยัดได้จากการเปรียบเทียบรายจ่ายดอกเบี้ยของสัญญาใหม่กับสัญญาเก่า
  • ขอขยายระยะเวลาผ่อนชำระหนี้เพื่อให้ค่างวดลดลง โดยสามารถทำได้ทั้งจ่ายค่างวดเท่ากันทุกงวด หรือจ่ายค่างวดแบบขั้นบันได (step up) โดยชำระในจำนวนที่ต่ำในปีแรกตามรายได้ที่ลดลง และจะทยอยจ่ายค่างวดเพิ่มขึ้นในปีหลัง ๆ ตามรายได้ที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้น
  • ขอตีโอนทรัพย์เพื่อชำระหนี้โดยเจรจากับเจ้าหนี้เพื่อนำทรัพย์สินที่จำนองเป็นหลักประกันเข้าชำระหนี้ โดยราคาประเมินและมูลค่าของทรัพย์ที่ตีโอนชำระหนี้มีราคาที่เหมาะสมและเป็นที่ยอมรับทั้ง 2 ฝ่าย คือทั้งลูกหนี้และเจ้าหนี้
  • ขอปรับโครงสร้างหนี้โดยขอให้สถาบันการเงินผ่อนปรนดอกเบี้ยผิดนัดชำระหนี้ เพื่อให้ค่างวดที่ผ่อนเข้ามาไปตัดเงินต้นได้มากขึ้น

• • ขอตีโอนทรัพย์เพื่อชำระหนี้ โดยประเมินราคาทรัพย์ให้เหมาะสม ทั้ง 2 ฝ่ายยอมรับได้ หรือ
  • ขอเวลาโอนขายทรัพย์ที่เป็นหลักประกันให้บุคคลที่ 3 เพื่อนำเงินมาชำระหนี้